Es ist mal wieder soweit.

Der ImmobilienKoala macht sich auf in neue Gefilde.

Das neue Thema heißt: 

AirBNB Vermietung!

Aus diesem Grund gibt es gleich zu Beginn ein Artikel mit den wichtigsten Grundlagen für deinen Start mit AirBNB.

Hast du auch schon einmal über die Vermietung über AirBNB nachgedacht?

Dann bekommst du hier das Basiswissen.

Viel Spaß beim Lesen.

Was ist AirBNB?

AirBNB kannst du dir als Marktplatz vorstellen.

Private und gewerbliche Anbieter stellen dir hier ihre Wohnungen, Zimmer oder sogar Häuser zur Untermiete zur Verfügung.

Dabei wird vor allem auf die “persönliche” Erfahrung hingewiesen, da du nicht in deinem Hotel abgeschottet bist, sondern im wahren Leben mitspielst. Die Immobilien sind komplett eingerichtet und du kannst dich einfach wohlfühlen. Nur für das Essen musst du selber sorgen. Dafür ist der Preis oft günstiger, als im Hotel.

Häufig gestellte Fragen zum Thema AirBNB Vermietung 

Um das Thema AirBNB gibt es viele Fragen und Halbwahrheiten. Hier möchte ich mit dir ein paar klären:

Muss dein Gast eine Mietkaution zahlen?

Wenn du eine Wohnung oder gar ein Haus mietest, wird sie zu 90 % fällig:

Die Mietkaution.

Mit der Mietkaution wird ein Geldbetrag gemeint, den dein Gast dir als Sicherheit überweist.

Wenn er deine AirBNB ohne Schäden verlässt, bekommt er das Geld zurück.

Wie ist es nun, wenn du deine Immobilie über AirBNB weiter vermietest?

Ganz einfach:

Es ist deine Entscheidung!

Möchtest du eine Mietkaution einfordern oder nicht?

Grundsätzlich ist es logisch, eine Mietkaution zu verlangen, denn so bist du auf der sicheren Seite. Allerdings werden Immobilien mit einer Mietkaution weniger gebucht.

Hier solltest du für dich deinen Weg finden.

Müssen sich die Gäste an die Hausordnung halten?

Diese Frage wird tatsächlich öfters gestellt.

Ganz klare und einfache Antwort:

JA!

Dein AirBNB Gast tritt als Untervermieter in deinen Mietvertrag für die Zeit ein.

Somit muss er sich auch an die Hausordnung halten.

Diese musst du ihm zukommen lassen, sonst hat er ja keine Chance, sich an die Hausordnung zu halten 😉

Was ist eine Zweckentfremdung?

Im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz steht unter § 2 Satz 1 Absatz 1 ZwVbG folgendes:

Bedeutet also im Klartext:

Sobald du deine Immobilie regelmäßig über AirBNB vermieten möchtest, liegt eine Zweckentfremdung vor.

Aus diesem Grund solltest du dich immer vorab informieren, ob in deiner Stadt ein Zweckentfremdungsverbot vorliegt.

Es gibt aber eine Ausnahme:

§ 2 Satz 2 Absatz 1 ZwVbG:

Wenn deine Immobilie sowieso als Ferienimmobilie genutzt wird, betreibst du keine Zweckentfremdung.

Dazu passend gibt es hier von Airhört-Podcast eine tolle Folge zum Thema Umwidmung.

Wer haftet für Schäden?

Es ist das Undenkbare passiert:

Etwas ist in deiner AirBNB Wohnung kaputt gegangen.

Was nun?

Wer zahlt den Schaden?

Grundsätzlich bist immer du haftbar!

Du bist der Vertragspartner für deinen Vermieter.

Somit macht er sämtliche Ansprüche gegen dich geltend.

Ob du gegen deinen AirBNB Gast einen Anspruch hast, ist eine andere Frage.

Du musst nachweisen, dass der Gast den Schaden verursacht hat.

Außerdem musst du den Schaden schnell geltend machen, da sonst vermutet wird, dass es ein anderer Gast verschuldet haben könnte.

Überall sind Stolperfallen! Was musst du beachten?

Wenn du dir ein AirBNB Business aufbauen möchtest, gibt es viele Stolperfallen.

Hier sind die wichtigsten 4, auf die du achten solltest:

1. Jede Stadt tickt anders!

Wohnraum ist knapp.

Das ist nichts Neues.

Damit AirBNB Vermieter keinen Wohnraum klauen, gibt es die Zweckentfremdungsverbote (siehe weiter oben).

Diese Verbote darf jede Kommune selber für sich verwenden und anpassen.

Also solltest du dich dringend vorab informieren, ob es in deiner Stadt ein Zweckentfremdungsverbot gibt oder nicht.

Der einfachste Weg ist eine einfache Google-Abfrage:

Deine Stadt + Zweckentfremdungsverbot

Kommt ein genaues Ergebnis, liegt eins vor.

Solltest du nur etwas von allgemeinen Gesetzen finden, hast du Glück.

Es liegt noch kein Verbot vor – handle schnell!

2. Hole dir die Erlaubnis des Häuptlings!

Wenn du eine Wohnung oder ein Haus zwecks AirBNB Vermietung mietest, muss dein Vermieter Bescheid wissen.

Was passiert, wenn du das nicht machst?

Warum ist es so wichtig?

Du könntest es doch ganz heimlich machen und wenn es rauskommt, ist es halt so.

Nicht ganz.

Wenn du deine Immobilie unerlaubt untervermietest, ist es ein Vertragsbruch!

Mit der Untervermietung ist gemeint, dass du eine Wohnung ganz normal mietest und diese mittels Untervermietungsvertrag weitervermietest.

Du wohnst also gar nicht in der Wohnung.

Wichtig dabei: 

Der Vertragsbruch beginnt bereits beim Einstellen der Immobilie ins Internet! (LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, Az.: 67 S 360/14; Beschluss vom 29. Januar 2015, Az.: 67 S 460/14)

Vertragsbruch bedeutet für dich:

Dein Vermieter kann sein Kündigungsrecht geltend machen!

Jedoch nur eine normale Kündigung.

Für eine fristlose Kündigung muss er dich zuerst noch abmahnen. (AG Frankfurt, Urteil vom 23. Dezember 2015, Az.: 33 C 2762/15)

3. Bist du gewerblich unterwegs?

Oft wird gesagt, dass AirBNB immer gewerblich ist.

Das ist so nicht ganz der Fall.

Es kommt immer darauf an, was dein Gewerbe-/Finanzamt sagt.

Zur Unterscheidung sind folgende Punkte aber schon sehr hilfreich:

Du besitzt einen Gewerbebetrieb, wenn:

• Ein Abschluss des Beherbergungsvertrages jederzeit möglich ist 
• Deine Gäste jederzeit in deine Räumlichkeiten können
• Die Zimmer jederzeit beziehbar sind (wie im Hotelbetrieb)
• Eine tägliche Zimmerreinigung stattfindet
• Du ein reichhaltiges Frühstücksangebot hast

Zusammengefasst: Wenn du eine hotelähnliche Dienstleistung anbietest.

Du betreibst eine private Vermietung und Verpachtung, wenn:

• du ausschließlich Vorbuchungen akzeptierst
• Du einer anderen Hauptbeschäftigung nachgehst
• Nur eine Endreinigung stattfindet

Aber wie oben schon gesagt:

Frage am besten dein Gewerbe-/Finanzamt.

Die helfen dir weiter.

4. Der Staat möchte seinen Anteil haben.

Fassen wir uns kurz:

Du musst deine Einnahmen versteuern.

Da führt kein Weg dran vorbei.

Allerdings:

Es ist die Frage, was du versteuern musst und womit.

Nur dein Gewinn wird besteuert!

Du musst nicht deine gesamten Einnahmen versteuern.

Sondern nur der Gewinn der übrig bleibt.

Das bedeutet:

Von deinen Einnahmen werden alle üblicherweise anfallenden Ausgaben abgezogen.

Das sind unter anderem:

• Anteilige Miet- und Nebenkosten
• Reinigungskosten
• Anschaffungen für Gäste
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• AirBNB-Gebühr

Wann musst du Steuern zahlen?

Steuern musst du in zwei Fällen bezahlen:

1. Deine Einnahmen übersteigen den Grundfreibetrag
2. Wenn du gewerblich untervermietest

Schauen wir uns die einzelnen Punkte genauer an:

1. Deine Einnahmen übersteigen den Grundfreibetrag

Wenn dein gesamtes Einkommen unter dem Grundfreibetrag liegt, musst du keine Steuern zahlen.

Dieser Grundfreibetrag liegt 2020 9.408 EUR für Alleinstehende.

Für Verheiratete gilt immer der doppelte Betrag.

2.Wenn du gewerblich untervermietest

Grundsätzlich gilt:

Sobald du eine Gewinnabsicht hast, ist es ein Gewerbe.

Bei AirBNB scheiden sich da aber die Geister.

Sollte dein Gewerbe-/Finanzamt sagen, dass du kein Gewerbe betreibst, fällt keine Gewerbesteuer für dich an.

Musst du Umsatzsteuer zahlen?

Das kommt auf die Höhe deiner Einnahmen an.

Viele haben am Anfang Angst vor der Umsatzsteuer.

Die fällt aber erst an, wenn du nicht mehr unter die Kleinunternehmerregelung fällst (§19 UStG).

Das passiert erst, wenn:

• die Einnahmen aus dem Vorjahr 17.500,- EUR überschreiten
• du mehr als 50.000,- EUR im aktuellen Jahr eingenommen hast

Wenn du diese Voraussetzungen nicht erfüllt hast, bleibst du ein Kleinunternehmer.

Wie trägst du deine Einnahmen in die Steuererklärung ein?

Nicht jeder hat einen Steuerberater.

Wie du deine AirBNB Einnahmen in deiner Steuererklärung einträgst, erfährst du in diesem Artikel.

Deine Wohnung über AirBNB vermieten. Wie startest du?

Nun weißt du, was AirBNB ist und welche Stolpersteine du vermeiden solltest.

Aber wie fängst du nun mit AirBNB an?

Das geht ganz einfach in 5 Schritten:

1. Standort und Zielmieter klären

Zuerst ist es wichtig zu wissen, wo du investieren möchtest und wer in deine Wohnung einziehen soll.

Wie weiter oben bereits erklärt, ticken viele Städte unterschiedlich.

Aus diesem Grund musst du vorher wissen, ob du in deiner Stadt deine Wohnung über AirBNB vermieten darfst.

Das findest du ganz einfach heraus:

Gib einfach bei google deine Stadt+AirBNB oder +Zweckentfremdungsverbot ein.

Google zeigt dir dann, ob du etwas zu befürchten hast.

Dein Zielmieter

Neben dem Standort ist dein Zielmieter ungemein wichtig.

Ohne ihn wirst du viel Potenzial auf der Straße liegen lassen.

Warum?

Überlege dir mal folgendes:

Dieses Beispiel zeigt ganz schön, wie wichtig ein Zielmieter ist.

Ohne ihn weißt du gar nicht, wie du die Wohnung sinnvoll einrichten sollst.

2. Strategie für den Vermieter überlegen

Du weißt nun, wo und für wen du eine Wohnung suchst.

Nun musst du die Wohnung für deinen Zielmieter finden und mieten.

Nun kommt nur ein großes Problem:

Der Vermieter.

Viele Vermieter sind AirBNB gegenüber skeptisch.

Sie haben Angst, dass ihre Wohnung verwüstet wird oder sie Ärger mit den anderen Eigentümern bekommen.

Darum ist es für dich wichtig, dir eine Strategie zu überlegen, wie du den Vermieter auf deine Seite bekommen kannst.

• Kannst du ihm die Angst nehmen, dass deine Gäste Stress machen?
• Was ist mit der Wohnung? Bleibt die in Schuss?

Finde heraus, was dem Vermieter wichtig ist und gehe darauf ein.

3. Wohnung einrichten und inserieren

Jetzt kommt der spaßige Teil.

Du hast nun eine Wohnung gefunden und den Mietvertrag unterzeichnet.

Nun darfst du ans Einrichten gehen.

Überlege dir genau, was dein Zielmieter mag und braucht.

Aber auch was zu der Wohnung und dem Ort passt.

Zum Beispiel würde eine maritime Einrichtung schlecht in ein Dorf im tiefsten Bayern passen.

Dann doch eher eine rustikale Einrichtung her.

Auch sollte alles vorhanden sein, was deine Gäste wünschen.

Bei Geschäftsleuten sollte das zum Beispiel ein Arbeitsplatz sein.

Bei der Familie ein Kinderbett und Steckdosensicherungen.

Aber wie kommst du auf Ideen für die Einrichtung?

Hier sind 3 schnelle Tipps, wenn du keine Ahnung hast:

1. Stöbere bei Ikea herum. Auf der Internetseite sind oft ganze Räume eingerichtet
2. Pinterest ist ebenfalls eine gute Adresse.
3. Wenn du wirklich keine Ahnung hast: Lass jemanden mit Ahnung ran. Einen Homestager oder eine Freundin mit dem Sinn zur Einrichtung

Nachdem du die Wohnung eingerichtet hast, geht es ans Inserat.

Hier sind professionelle Fotos ein Muss!

Nur ein Fotograf hat oft den richtigen Blick, um deine Wohnung ins richtige Licht zu rücken.

Also suche dir einen guten Fotografen und lass ihn die Fotos machen.

Danach solltest du dir einen schönen Text und eine tolle Überschrift überlegen.

Vergiss nicht, die meisten klicken wegen der Bilder und der tollen Überschrift auf deine Wohnung.

4. Fleißig die ersten Bewertungen sammeln

Nun hast du es schon fast geschafft.

Jetzt fehlen nur noch die ersten Buchungen.

Oft lohnt es sich, wenn du für den Anfang den Preis niedrig hältst.

So buchen mehr Gäste und du kannst schnell gute Bewertungen einkassieren.

Bewertungen sind auf AirBNB enorm wichtig!

Sie sind deine Auszeichnung, dass du hältst, was dein Inserat verspricht.

Umso wichtiger ist es, dass du gute Bewertungen bekommst.

Lege dich für deine Gäste ins Zeug, antworte schnell auf ihre Anfragen.

Kümmere dich einfach um sie.

5. Reflektieren und verbessern

Die ersten Gäste sind da gewesen.

Du hast ein paar Bewertungen bekommen.

Dein erstes Geld ist eingetroffen.

Zeit zum Reflektieren.

• Was ist gut gelaufen?
• Wo kannst du dich verbessern?
• Ist das was für dich?

Das sind einige der Fragen, die du dir stellen kannst.

Wichtig ist, dass du immer nach Verbesserungspotenzialen suchst.

So wirst du Stück für Stück besser und kannst immer mehr dein Business ausbauen.

Fazit

Das wars.

Nun weißt du alles, was du für den Anfang mit AirBNB brauchst.

• Du weißt, was AirBNB ist
• Welche Stolpersteine du umgehen solltest 
• Und wie du die ersten Schritte gehst

Jetzt fang an und hol dir deine erste AirBNB Wohnung.

Ich bin gespannt auf deine Erfahrungen.

Koalastarke Grüße

Dein Björn

P.s. Sind noch Fragen offen geblieben? Dann stelle sie gerne in deinem Kommentar. Ich schaue mir alle an und beantworte sie auch. 🙂