“Vermieter werden?

Du?

Dass ich nicht lache!

Du weißt doch gar nicht, wie du das anstellst!”

Hugo muss immer noch grinsen.

Diese Szene ist nun viele Jahre alt.

So war die Reaktion seiner Mutter, als er ihr erzählte, dass er keine Ausbildung machen würde.

Er wollte auch nicht den Eukalyptus-Laden seines Vaters übernehmen.

Nein.

Er möchte Vermieter werden.

Wie, wusste er zwar noch nicht, aber den Weg findet er schon.

Hast du in deiner Familie auch jemanden, der über dein Vorhaben “Vermieter zu werden” lacht?

Lass dich davon bloß nicht beirren.

Glaube an deinen Traum und arbeite daran.

Damit du nicht wie Hugo keinen Plan hast, bekommst du hier eine Anleitung, wie du Vermieter wirst.

Viel Spaß beim Lesen.

Warum solltest du Vermieter werden?

Die Gründe, warum du Vermieter werden möchtest können unterschiedlich sein:

• Du möchtest deine Rente aufbessern
• Du hast eine Immobilie geerbt
• Du möchtest deinen Job kündigen

Aber warum solltest du Vermieter werden?

Da du als Vermieter verschiedene Vorteile der Immobilien genießen kannst.

Lesetipp: 11 Gründe, warum du in Immobilien investieren solltest

Die zwei wichtigsten sind Folgende:

1. Du baust dir ein passives Einkommen auf
2. Du nutzt das wichtigste Vermögensaufbauprinzip: Den Hebeleffekt

Du baust dir ein passives Einkommen auf

Passives Einkommen. 

Das klingt immer so schön.

Du musst nichts machen und das Geld sprudelt weiter.

Eine tolle Einnahmequelle.

Aber Stopp!

Passives Einkommen bedeutet nicht, dass du nicht dafür arbeiten musst.

Sondern, dass du deine Arbeitszeit von deinem Einkommen entkoppelt hast.

Du musst für dein Einkommen immer noch arbeiten.

Aber nicht mehr so viel und nicht zu einem genauen Zeitpunkt.

Das wichtigste Prinzip: Der Hebeleffekt

Den Hebeleffekt kannst du gar nicht oft genug erklärt bekommen.

Er besagt ganz einfach Folgendes:

Je weniger Eigenkapital du für deine Immobilie benutzt, je höher ist deine Rendite.

Kurz gesagt:

Nehme mehr Kredite auf, um deine Rendite zu steigern.

Lesertipp: Warum Schulden nicht nur böse sind (und du als Investor sogar gerne welche machst) 

Zusätzlicher Bonus des Hebeleffektes:

Jemand anderes bezahlt deine Schulden und baut dein Vermögen auf.

Warum ist das so?

Du kaufst die Immobilie, um sie zu vermieten (du willst ja schließlich Vermieter werden).

Du bekommst also monatlich eine Miete gezahlt.

Diese deckt alle Kosten und du bekommst ein monatliches Plus heraus.

Mit allen Kosten ist natürlich auch die Rate für deinen Kredit gemeint.

Was musst du als Vermieter beachten?

Das hört sich ja alles schön und gut an.

Aber überall gibt es doch auch Fallstricke.

Was musst du als Vermieter beachten?

Welche Fehler gibt es, die du vermeiden solltest?

Hier findest du 7 Punkte, auf die du als Vermieter achten solltest:

Punkt 1: Halte alles schriftlich fest!

Wer schreibt, der bleibt.

Diesen Spruch hast du ganz sicher schon mal gehört.

Auch wenn du keine ausgelutschten Sprüche wiederholen solltest:

Hier gilt es wirklich!

Warum?

Schauen wir uns mal ein Beispiel an:

Würdest du diesen Vertrag unterzeichnen?

Wenn du sehr verzweifelt bist – vielleicht.

Aber in Ruhe und mit klarem Menschenverstand?

Niemals!

Alles was du vereinbarst, muss in den Vertrag.

Ebenso sieht es als Vermieter aus.

Alles was du vereinbarst, gehört in den Mietvertrag.

Und was machst du bei besonderen Vereinbarung während des Mietverhältnisses?

Du machst diese Vereinbarung nur schriftlich.

Und am besten schreibst du dann gleich dazu, wann diese Vereinbarung erlischt.

So bist du im Streitfall auf der sicheren Seite.

Du kannst die Vereinbarungen schwarz auf weiß beweisen.

Punkt 2: Prüfe jedes Objekt auf Herz und Nieren

Du hast keine Zeit, die Immobilie zu prüfen?

Lieber 

• einmal schnell das Exposé durchgeschaut
• die Lage über Google Maps erkundigt
• und mit dem Makler über die möglich Miete gesprochen

Geht doch schneller und du sparst dir die mühselige Kleinarbeit.

Das kann dich aber sehr teures Lehrgeld kosten!
Sobald du die Immobilie gekauft hast, bist du Eigentümer.

Mit allen Rechten.

Aber auch allen Pflichten!

Und wenn du Vermieter geworden bist, hast du noch mehr Pflichten!

Das muss dir immer bewusst sein.

Was passiert nun, wenn in der Immobilie ein starker Schimmelbefall ist?

Oder das Fundament wurde von einem Schwamm zerfressen und nun muss alles neu gemacht werden?

Das erfährst du nur, wenn du die Immobilie vorher genau prüfst!

Und nein, das solltest du nicht (zu 100%) abgeben.

1. Du sammelst so Erfahrungen und kannst Immobilien immer besser einschätzen
2. So bist du am Ende immer der Koala der in die Röhre schaut, falls etwas nicht geprüft wurde

Aber wie gehst du bei einer Prüfung vor?

Kurzer Überblick:

1. Informiere dich über den Standort: Welche Kaufpreise und welche Mieten sind üblich?
2. Berechne die Immobilie mit den recherchierten Daten – kommt ein Plus raus?
3. Ist bei der Kalkulation alles gut? Dann besichtige die Immobilie und fordere weitere Unterlagen an
4. Schaue dir bei weiterem interesse die Unterlagen an – gibt es etwas, was genauer geprüft werden muss?

Du siehst – es ist nicht schwer, eine Immobilie zu prüfen.

Aber es kann dich eine Menge Geld kosten, wenn du es versäumst.

Punkt 3: Prüfe jeden neuen Mieter auf Herz und Nieren

Deine Immobilie ist das Herz deines Investments.

Dein Mieter ist dein Blut.

Ohne die Mietzahlungen würdest du sterben.

Deine Immobilie müsste verkauft werden.

Daher ist es enorm wichtig, deinen neuen Mieter ganz genau zu prüfen.

Du möchtest doch nicht einen Mietnomaden in deiner Immobilie haben, oder?

Immer noch nicht überzeugt von der Prüfung?

Das sind die unschönen Seiten, wenn du Vermieter wirst.

Aber auch nur, wenn du den Mieter nicht eingehend prüfst.

Wie gehst du nun bei so einer Prüfung vor?

Hier gibt es verschiedene Wege.

Auf alle Fälle solltest du dir folgende Unterlagen vorlegen lassen und diese auch sorgsam prüfen:

• Ausweis
• Selbstauskunft
• Lohnnachweis
• Schufaauskunft
• Vorvermieterbescheinigung

Punkt 4: Kenne die Gesetze!

Auch wenn du für fast alle rechtlichen Fälle einen Anwalt einschalten kannst.

Du solltest wissen, dass es für den Vermieter Gesetze gibt.

Hier wird geklärt:

• Wann darfst du eine Mieterhöhung durchführen?
• Was kannst du tun, wenn der Mieter nicht zahlt?
• Wer muss wann was renovieren?
• Was sind ungültige Phrasen in einem Mietvertrag?

Schaue dir die grundlegenden Gesetze einmal an.

Punkt 5: Erhöhe auch mal die Miete!

Wie oft habe ich schon eine Wohnung gesehen, wo die Miete nicht erhöht wurde?

Über Jahre!

Das ist schlichtweg Geldverschwendung!

Vor allem ältere Vermieter erhöhen die Miete nicht.

Sie wollen nicht als raffgierig wirken oder als Miethai bezeichnet werden.

Dabei ist eine Mieterhöhung nur dein gutes Recht!

Warum?

Dein Mieter sagt doch, dass alles teurer wird.

Warum sollte dann nun auch die Miete teurer werden?

Und hier hat er sich ein Eigentor geschossen.

Wenn alles teurer wird, warum sollte die Miete dann NICHT teurer werden?

Du als Vermieter hast schließlich auch Ausgaben für die Immobilie.

Und nicht alle Kosten können auf den Mieter umgelegt werden.

Daher musst du die Miete erhöhen.

Nur so kannst du deinem Mieter diese schöne Immobilie weiterhin anbieten.

Nur so kannst du Reparaturen durchführen.

Erhöhe also regelmäßig die Miete!

Punkt 6: Kenne deine Kosten

Was kostet es dich, Vermieter zu werden?

Erstmal:

Viel Zeit.

Du musst dir das ganze Wissen aneignen.

Aber sonst?

Schwierige Frage.

Aber umso wichtiger, dass du die Antwort kennst.

Wie sollst du wissen, ob ein Investment interessant ist?

Ohne Kosten siehst du nur deine tollen Einnahmen.

Aber dein Investment kann trotzdem ein Gruselhaus sein.

Nämlich, wenn die Kosten alles übersteigen.

Hier ein paar Kosten, die du immer im Blick haben solltest:

Kaufnebenkosten

Diese Kosten kommen immer auf dich zu, wenn du eine Immobilie kaufst.

Hierzu gehören:

• Maklerprovision
• Notargebühr
• Grundbuchgebühr
• Grunderwerbssteuer

Das sind die Kosten, die grundsätzlich auf dich zukommen können.

Kosten bei der Vermietung

Beim Thema Vermietung können unterschiedliche Kosten entstehen.

Du könntest keine Lust auf die Verwaltung deiner Immobilie haben.

Daher gibst du die gesamte Verwaltung an eine Hausverwaltung ab.

Das würde dich mindestens 25-30 EUR pro Wohneinheit kosten.

Wenn du es selber machst, kostet es dich nur deine Zeit.

Welche Kosten aber immer anfallen:

• Kapitaldienst
• Nicht umlagefähiges Hausgeld (bei Eigentumswohnungen)
• Reparaturkosten
• Leerstandskosten

Obwohl die beiden Letzteren eher hypothetische Kosten sind, solltest du sie immer mit einkalkulieren und auch Rücklagen bilden.

Wie hoch diese Kosten sind, ist wieder individuell.

Für deine erste Kalkulation kannst du folgende Daten nehmen:

• Kapitaldienst 4 % (2 % Zinssatz und 2 % anfängliche Tilgung)
• Nicht umlagefähiges Hausgeld 1,50 EUR pro qm im Monat
• Reparaturkosten: zwischen 5 und 10 EUR pro qm
• Leerstandskosten: 4-6 % der Kaltmiete

Punkt 7: Die Immobilie nicht als Business sehen

Möchtest du nebenbei mit deiner Immobilie ein passives Einkommen generieren?

Es sozusagen als Hobby betreiben?

Dann vergiss das Thema Immobilie ganz schnell wieder.

Sofort!

So wirst du nicht erfolgreich mit Immobilien!

Ja, es kann auch ein Hobby sein, welches dir Spaß bringt.

In erster Linie ist deine Immobilie für dich aber ein Business.

Warum?

Da es um echte Zahlen geht und um Menschen.

Du bekommst für deine Immobilie echtes Geld und du hilfst echten Menschen weiter.

Daher solltest du das auch ernst nehmen.

• Habe für deine Mieteingänge und -ausgänge ein eigenes Konto
• Bewahre alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf
• Kümmere dich zeitnah um alles

Deine 5 Phasen, um ein top Vermieter zu werden

Jetzt weißt du, was du vermeiden solltest.

Nun geht es in die Vollen!

Deine 5 Phasen, um ein top Vermieter zu werden!

Phase 1 Werde ein schlauer Vermieter

Eine Investition in Wissen bringt immer noch die besten Zinsen

– Benjamin Franklin –

Schon Franklin wusste, ohne Wissen kommst du nicht weiter.

Einfach nur zu starten, käme einem Selbstmord gleich.

Warum?

Würdest du so einfach aus dem Flugzeug springen wollen?

Bestimmt nicht!

Und warum möchtest du mit deinen Finanzen einen ungeübten Fallschirmsprung machen?

Durch den Hebeleffekt, steigerst du die Rendite deiner Investments.

Wenn du aber einen Fehler machst, hebelt er auch die Konsequenzen.

Einfach gesagt:

Ein schlechtes Investment wird zu einer Vollkatastrophe und kann dich in die Privatinsolvenz schießen.

Daher ist es enorm wichtig, dass du dir vorher genügend Wissen aneignest.

Durch:

• Blogs
• Bücher
• Hörbücher
• Kurse
• Seminare
• Und und und

Phase 2 Lege deinen Grundstock 

Dein Wissen ist da.

Nun geht es darum, dass du startbereit bist.

In dieser Phase musst du einiges für dich klären.

Unter anderem sind das folgende Fragen:

Warum möchtest du überhaupt Vermieter werden?

Vermieter werden bedeutet nicht nur, dass du dir ein passives Einkommen aufbaust.

Es bedeutet auch, dass du mehr Arbeit hast.

Und vielleicht auch mal den ein oder anderen blöden Spruch aushalten musst.

Daher solltest du unbedingt für dich wissen, warum du das machst.

Geht es dir:

• Um die Aufbesserung deiner Rente
• Ein zusätzliches Einkommen neben dem Beruf
• Deinen Beruf nach und nach abzusetzen
• Mehr Geld zu haben, um endlich mehr Zeit mit deiner Familie zu haben

Deine Motivation für deinen Schritt kann auch die Grundlage für deine Immobilienstrategie sein.

So wirst du weniger auf den Cashflow schauen, wenn du die Immobilien für deine Rente kaufst.

Wie steht es um deine Finanzen?

Deine Finanzen musst du im Griff haben.

Sonst kannst du ein Investment in Immobilien vergessen.

Nicht nur für dich ist es enorm wichtig:

Auch deine Bank prüft deine Finanzen.

Und wenn am Ende herauskommt, dass du über deine Verhältnisse lebst:

Dann war’s das mit deiner Karriere als Vermieter!

Lesetipp: 

• In 4 Schritten zu deiner Haushaltsrechnung

• Wie du deine Vermögensaufstellung erstellst

Was sagt deine Bonität aus?

Zählt ein wenig mit in die Finanzen.

Aber deine Bonität stellst du nicht selber zusammen.

Nicht direkt.

Banken fragen bei verschiedenen Auskunfteien nach, wie du dich so gemacht hast.

Die bekannteste ist die SCHUFA.

Daher frage selber mal deine Daten ab.

Stimmt alles?

Was suchst du überhaupt?

Wie sollst du eine Immobilie finden, wenn du nicht weißt, was du suchst.

Daher musst du für dich vorab klären, was suchst du.

Stichwort: Suchprofil

Hier werden Fragen geklärt, wie:

• Mit welchen Immobilientyp möchte ich starten?
• Wer ist mein Zielmieter?
• Möchtest du als Privatperson vermieten oder doch als Immobilien-GmbH?

• Welchen Zustand darf die Immobilie haben?
• Welche Rendite muss deine Immobilie abwerfen?
• usw.

Wie berechnest du deine Immobilie?

Damit du deine gefundenen Immobilien auch bewerten kannst, musst du sie kalkulieren können.

Bedeutet: Du brauchst ein Kalkulationstool.

Entweder du baust dir eins oder benutzt eins von den vielen Investoren, die ihre zur Verfügung stellen.

Meine Empfehlung ist klar dein eigenes Tool zu bauen.

So bekommst du ein Verständnis für die Zahlen.

Wie diese zusammenhängen und was passiert, wenn du eine Zahl änderst.

Phase 3 Starte durch: Werde Vermieter!

Nun hast du die vorbereitenden Arbeiten erledigt.

Jetzt geht es in die Vollen:

1. Starte deine Suche

Um Immobilien zu kaufen, musst du erstmal welche finden.

Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Lesetipp: Kennst du diese 12 Einkaufsquellen für dein Investment?

Die Bekannteste ist wahrscheinlich Immobilienscout24.

Auf dieser OnlinePlattform findest du für jeden Ort die eingestellten Immobilien.

Aber du solltest dich auch auf andere Wege konzentrieren.

Denn:

Jeder sucht bei immobilienscout24.

Und wo viele Menschen sind, da ist die Konkurrenz sehr groß!

Lesetipp: Warum du keine interessanten Immobilien findest

2. Kalkuliere die Angebote

Nun solltest du einige Angebote bekommen haben.

Jetzt ist es an der Zeit, deine Immobilien durch dein Kalkulationstool zu jagen.

Wie hoch ist der Cashflow?

Reicht er für dich aus?

Ja?

Dann sofort anrufen oder eine E-Mail schreiben.

Am besten beides.

Sollten dir Fragen auffallen, stelle sie und vereinbare einen Besichtigungstermin.

3. Besichtige deine Immobilien

Ich habe eine Grundregel für mich:

Denn nur wenn du vor Ort bist, kannst du alles sehen.

• Ist Schimmel an der Decke?
• Wie sieht der Balkon aus?
• Ist vor dem Haus Müll?
• Wie ist die Nachbarschaft?

Das sind alles Eindrücke, die kannst du nur bekommen, wenn du die Immobilie siehst.

Und für den Anfang ein extra Tipp:

Mache viele Besichtigungen!

So bekommst du nach und nach ein Gefühl für Immobilien und du wirst lockerer was den Umgang mit Maklern angeht.

4. Mache ein unwiderstehliches Angebot

Die Immobilie ist immer noch interessant für dich?

Dann reich dem Makler die Hand und gibt ihm ein super Angebot.

Damit meine ich, super für beide Seiten.

Für dich soll es ein guter und fairer Preis sein.

Aber auch für den Verkäufer sollte es ein guter Deal sein.

Hier musst du die Mitte finden.

Phase 4 Verdiene dein erstes Geld

Die ersten Angebote stehen.

Jetzt heißt es: Warten.

Du sollst natürlich nicht Däumchen drehen.

Aber du musst neben dem Suchen nun auf eine Antwort warten.

Sie ist da?

Und du und der Verkäufer seid euch einig?

Dann ab zum Notar und schließe den Kaufvertrag ab.

Herzlichen Glückwunsch, du bist nun baldiger Vermieter.

Nun musst du noch den Kaufpreis bezahlen und warten, bis die Eigentumsumschreibung durch ist.

Danach geht es an die Vermietung.

Du musst den richtigen Mieter für dich finden.

Und dieser muss bereit sein, deine gewünschte Miete zu bezahlen.

Dazu solltest du dir einen Prüfungssystem überlegen.

Damit du auch wirklich nur die guten Mieter bekommst.

Aber wie bekommst du die Mietinteressenten?

• Lass diese Arbeit einen Makler erledigen
• Veröffentliche deine Immobilie bei den bekannten Immobilienportalen
• Gebe eine Zeitungsanzeige auf

Nun bist du endlich Vermieter.

Aber hier ist deine Reise noch nicht zu Ende.

Es folgt noch die 5. und letzte Phase.

Phase 5 Werde ein immer besserer Vermieter

Jetzt hast du deine erste Immobilie vermietet.

Ein tolles Gefühl, wenn das erste Geld auf dein Konto eingeht.

Oder?

Es sei denn, du bist damit schon zufrieden.

Nun geht es daran zu lernen.

Überlege dir Strategien, was du machen kannst:

• Wie findest du noch weitere Immobilien?
• Wie kannst du diese besser vermieten?
• Schaffst du es, die Mietqualität zu steigern und gleichzeitig mehr zu verdienen?

Deiner Fantasie sind keine Grenzen gesetzt.

Setze Prozesse auf.

Prüfe und optimiere sie.

Oder in einfachen Worten:

Werde immer besser!

Wachse!

Denn wie sagte Philip Rosenthal:

Wer aufhört, besser zu werden, hat aufgehört, gut zu sein.

In diesem Sinne.

Koalastarke Grüße

Björn

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