Auf Instagram hat mich vor kurzem ein Artikelwunsch erreicht:

“Bitte schreibe einen Artikel, wie ich meine Immobilie berechnen soll.”

Diesem Wunsch komme ich mit diesem Artikel sehr gerne nach. 🙂

Wenn du auch einen Wunsch für einen Artikel hast, schreibe mich einfach an.

Nun aber zum Artikel:

Warum solltest du wissen, wie sich deine Immobilie berechnet?

Und wie machst du das nun wirklich?

Finde es hier heraus.

Viel Spaß beim Lesen.

Warum sich deine Immobilie rechnen sollte

Die wichtigste Frage zuerst:

Warum sollte sich deine Immobilie für dich rechnen?

Du kannst doch einfach in irgendeine Immobilie investieren.

Mit Glück geht alles gut.

Mit Pech nicht.

Genau aus diesem Grund musst du deine Immobilie vorher einmal durchkalkulieren!!

Du spielst sonst russisches Koalaroulette.

Wie schon so oft gesagt:

Als Immobilieninvestor verwendest du eines der wichtigsten Prinzipien:

Das Hebelgesetz!

ABER:

Dieses Gesetz wirkt in beide Richtungen!

Das kannst du dir niemals zu oft sagen.

Solltest du also eine Immobilie kaufen, die normalerweise 100 EUR Minus macht, verschlimmert der Hebel dieses Ergebnis um ein x-faches.

Hört sich das für dich schön an?

Was brauchst du für die Berechnung deiner Immobilie?

Um deine Immobilie zu berechnen, brauchst du nicht viel:

1. Eine Immobilie 😉
2. Eine Kalkulationstabelle (per Hand geht auch, ist aber nicht so genau)
3. Deinen gesunden Menschenverstand

Das war‘s schon.

Die Immobilie findest du in den bekannten Einkaufsquellen:

• Immobilienscout
• Zeitungsanzeigen
• Dein Netzwerk

Eine Kalkulationstabelle ist ebenfalls leicht zu bekommen.

Entweder du baust dir eine eigene Tabelle.

Durch die intensive Auseinandersetzung mit dem Thema kennst du damit jede Stellschraube bei der Kalkulation.

Allerdings birgt diese Form auch eine gewisse Fehleranfälligkeit.

Also Vorsicht.

Eine andere Möglichkeit ist, dass du dir eine bestehende Tabelle holst.

Das können kostenlose Tabellen sein oder kostenpflichtige.

Wichtig ist, dass du mit der Tabelle klarkommst.

Wenn du meine Tabelle aus dem Beispiel verwenden möchtest:

In meiner Anleitung “In 7 Schritten endlich starten” ist die Tabelle enthalten.

Klicke einfach unten auf die Grafik und du kommst automatisch zur Anleitung.

Deinen gesunden Menschenverstand nehme ich als Voraussetzung 😉

Was ist das wichtige Endergebnis?

Was ist nun das wichtige Ergebnis, was am Ende herauskommen soll?

Wofür machst du das alles?

Hier gibt es die verschiedensten Vorgehensweisen, abhängig von deinen Immobilienzielen und Strategien.

• Einige konzentrieren sich nur auf die Eigenkapitalrendite. Diese soll möglichst hoch sein.
• Andere schauen auf die Brutto- oder Nettorendite.
• Oder du schaust auf den Cashflow, der am Ende übrig bleibt.

Ich bin ein Freund der letzten Variante.

Das soll nicht heißen, dass alle anderen falsch sind.

Allerdings geht es mir bei Immobilien um den Aufbau eines passiven Einkommens.

Das geht natürlich nur, wenn am Ende etwas übrig bleibt.

Wie viel das ist?

Das bleibt dir selber überlassen.

Ich möchte gerne mindestens 100,- EUR da stehen haben.

Allerdings gab es auch schon Immobilien, die mit 50,- EUR in die weitere Prüfung gekommen sind.

Einfach, weil sie Potenzial haben.

Wichtiger Hinweis

Hier nochmal ein kleiner Hinweis:

Auch wenn du dir ein Endergebnis festgeschrieben hast – Sei flexibel!

Wie du siehst, kann mit der richtigen Strategie ein schlechtes in ein gutes Investment umgewandelt werden.

Schaue dir auch mittelmäßige Investments an und überlege dir, ob da nicht was zu machen ist.

Ein Beispiel zur Berechnung deiner Immobilie

Aber wie gehst du bei der Berechnung vor?

Am einfachsten kannst du das an einem Beispiel verstehen.

Die Wohnung 

Daher Vorhang auf:

Du möchtest in Kiel investieren.

Eine schöne kleine Studentenstadt.

Die Wohnung sollte nicht zu groß sein.

Daher gibts du deine Daten bei Immobilienscout24 ein.

Und folgende Immobilie springt dir ins Auge:

“Erdgeschosswohnung mit Terrasse in Kiel Elmschenhagen-Süd”

Klingt interessant.

Du klickst drauf und schaust dir alles genauer an.

• Kaufpreis 118.000,- EUR
• Wohnfläche 49,67 qm
• Zimmer 2
• Mit Terasse
• Vermietet für 360,- EUR
• Maklerprovision 5,95 %
• Baujahr 1943
• Aber letztes Jahr erst saniert

Du schaust dir die Beschreibung und die Bilder an.

Die Wohnung sieht gut aus.

Keine unschönen Stellen.

Auch an der Beschreibung ist nichts auszusetzen.

Sie ist sogar schon langjährig vermietet.

Toll.

Aber wie sieht das nun in Zahlen aus?

Die Berechnung

Nun holst du deine Tabelle zum Vorschein.

Einige Daten sind schon vorausgefüllt, damit es schneller geht.

Darunter fallen:

• Nicht umlagefähiges Hausgeld
• Der Kapitaldienst an die Bank
• Die Nebenkosten (außer der Maklerprovision)
• Und deine eigenen Rücklagen

Den Rest musst du selber ausfüllen.

Die Investmenttabelle

Nun fängst du mit den Kaufdaten an:

118.000,- EUR ist der Kaufpreis.

Das musst du zahlen.

Dazu kommen aber noch die Kauf-Nebenkosten.

Hier musst du ganze 17.051,- EUR zahlen.

Also 14,45 % nochmal extra.

Ganz toll.

Das macht eine gesamte Investmentsumme von 135.051,- EUR.

Deine Finanzierung

Als nächstes schaust du dir die Finanzierungsseite an.

Du möchtest natürlich nicht die komplette Summe selber bezahlen.

Für dich hast du festgelegt, dass du mindestens 15 % des gesamten Investments als Eigenkapital zahlen möchtest.

Warum?

Da du so die besten Konditionen von der Bank bekommst.

Es ist quasi der beste Kompromiss für die Bank.

Somit musst du noch 114.793,35 EUR finanzieren.

Bei Zins und Tilgung gibst du am besten den Zinssatz ein, den du von deinem Finanzierer bekommen hast.

Solltest du noch keine Beispielfinanzierung haben, kein Problem.

Rechne einfach mit 2 %.

Besser zu viel, als zu wenig.

Die Vermietung

Nachdem du nun weißt, wieviel du ausgeben musst und wie hoch dein Kredit sein muss, geht es an die Vermietung.

Hier hast du das Glück:

Die Wohnung ist bereits vermietet.

Aber ist das wirklich dein Glück?

Schauen wir mal.

Die Miete beträgt 360,- EUR im Monat.

Das sind bei 49,67 qm 7,25 EUR / qm.

Somit hast du 4.321,29 EUR im Jahr an Einnahmen.

Nun schauen wir uns die Kosten an:

Insgesamt zahlst du Betriebskosten von rund 1.315,26 EUR.

Und der Kapitaldienst schlägt mit insgesamt 4.591,74 EUR zu Buche.

Damit hast du Kosten von insgesamt 5.907,- EUR.

Puh, da brauchst du keinen Taschenrechner.

Das Investment rechnet sich nicht.

1.174,17 EUR musst du im Jahr zuzahlen.

Das sind 97,85 EUR im Monat.

Wer macht so einen schlechten Deal mit?

Leute, die ihre Immobilien nie durchrechnen!

ODER

Wenn du eine Strategie hast, die Einnahmen zu steigern.

Was nun?

Das Investment ist nicht rentabel.

Was könntest du nun machen?

Du hast zwei Möglichkeiten:

1. Du lässt es liegen und suchst weiter.

Das ist oft die bessere Variante, da sie Zeit und Geld spart.

2. Du beschäftigst dich genauer mit der Wohnung und guckst, ob sie nicht doch ein Goldesel sein kann.

Hier musst du wissen, was du machen kannst.

Ist die Wohnung zum Beispiel zu niedrig vermietet?

Ja, ist sie.

Dann könntest du die Miete erhöhen.

Allerdings nur im geringen Maße.

Will der Mieter vielleicht bald ausziehen und du kannst die Wohnung dann besser vermieten?

Eine Möglichkeit.

Das musst du den Makler oder den Mieter fragen.

Du siehst, manchmal musst du dir nur ein paar Fragen stellen und schon kann ein Investment rentabler werden.

Fazit

Du siehst, nicht jede Immobilie rechnet sich.

Auch wenn eine Wohnung vermietet ist, heißt es noch lange nicht, dass sie sich rechnet.

Daher gilt für dich:

Kalkuliere die Immobilie immer selber!

Und mache dich mit den Daten vor Ort vertraut.

Koalastarke Grüße

Björn

P.s. Dir hat der Artikel geholfen? Dann teile ihn mit deinen Freunden. So hilfst du ihnen, eine bessere Berechnung ihrer Immobilien vorzunehmen.