Hugo steht vor einem riesigen Dilemma. Er möchte in Immobilien

investieren, er weiß aber nicht in welche.

Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder doch gleich in Gewerbeimmobilien?

Die Auswahl ist so groß und er weiß nicht, welche für ihn als Anfänger geeignet ist.

Kennst du diese Situation?

Wenn du mit Immobilieninvestments startest, wirst du von den ganzen Informationen förmlich überrollt.

Mit welcher Immobilie solltest du als Anfänger starten? Eigentumswohnung? Mehrfamilienhaus?

Diese Frage wollen wir beide heute zusammen klären.

In diesem Artikel geht es um die Fragen:

• Welche Immobilientypen gibt es?
• Was sind die Vor- und Nachteile dieser Immobilientypen?
• Welche ist für dich als Beginner geeignet?

Also lass uns starten.

Welche Anlagentypen gibt es?

Damit zur ersten Frage. Welche Immobilienarten gibt es, in die du investieren kannst?

Hier kannst du als erstes zwei Immobilienarten erkennen. Nämlich die Gewerbeimmobilien und die Wohnimmobilien.

Worin unterscheiden sie sich und in welche Art wollen wir als Beginner investieren?

Was ist eine Gewerbeimmobilie ? 

Wie der Name schon sagt, investierst du bei Gewerbeimmobilien in gewerblich nutzbare Immobilien.

Das sind zum Beispiel:

• Praxisräume für Ärzte
• Büroräume für Makler, Notare, Anwälte
• Restaurants
• Hotels
• Räume für den Einzelhandel

Diese Form der Immobilienanlage bietet oft hohe Renditen. Sie sind dafür meistens mit einem höheren Risiko behaftet.

Denn bei einer Gewerbeimmobilie sind die Mietverträge meist auf längere Zeit ausgerichtet. Was an sich sehr gut ist und für Planungssicherheit sorgt.

Aber was passiert, wenn der Mieter insolvent geht?

Weiterhin sind Gewerbeimmobilien oft sehr individuell auf den aktuellen Mieter angepasst. Sollte ein Mieterwechsel vorstehen, muss das Objekt wieder abgeändert werden. Was meist hohe Kosten mit sich bringt.

Wenn du in der Immobilienwelt gerade anfängst, würde ich nicht direkt mit Gewerbeimmobilien beginnen. Diese sind zwar meist sehr lukrativ, aber auch sehr komplex. Und sie werden von Banken nicht so hoch beliehen wie Wohnimmobilien. 🙂

Was sind Wohnimmobilien?

Hier ist ebenfalls der Name Programm. Du investierst bei Wohnimmobilien in Immobilien, die für deinen Mieter einen Platz zum Leben schaffen.  

Beispiele für Wohnimmobilien sind:

• Eigentumswohnungen
• Mehrfamilienhäuser
• Einfamilienhäuser
• Zweifamilienhäuser
• Umgenutzte Gewerbeimmobilien

Diese Arten von Immobilien werden meistens sehr hoch von Banken beliehen (durchschnittlich mit 80-90 %).

Bei Wohnimmobilien hast du meistens auch keine Probleme, einen neuen Mieter zu finden. Denn einen Platz zum Leben braucht jeder.

Somit tust du auch gleich etwas Gutes für andere Menschen.

Schauen wir uns doch mal die einzelnen Wohnimmobilien an:

Was ist eine Eigentumswohnung?

Bei einer Eigentumswohnung handelt es sich um eine einzelne Wohnung in einem Haus. In einem Haus können mehrere Eigentumswohnungen vorhanden sein (irgendwie logisch 🙂 ). Das wäre dann ein Mehrfamilienhaus, dazu später mehr. 

Diese Eigentumswohnung ist ein Sondereigentum in diesem Haus und besitzt ein eigenes Grundbuch.

Es gibt bei Eigentumswohnungen aber auch noch ein Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel:

• Grundstück
• Treppenhaus
• Außenfassade
• Gemeinsamer Heizungskeller
• usw.

Was genau Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, wird in der Teilungserklärung definiert.

Zur Teilungserklärung steht in Wikipedia:

“Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. (Wohnungseigentum, Teileigentum, § 1 Abs. 2 und 3 WEG).

Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet (§ 2 WEG). In den vom Wohnungseigentumsgesetz gesetzten Schranken (vgl. § 5 Abs. 1 bis 3 WEG) kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.” Quelle

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Sprich, alle Wohnungseigentümer erklären gemeinsam, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Das wird so ins Grundbuch eingetragen und bleibt beim Verkauf der Wohnung weiterhin bestehen.

Einmal im Jahr ist es Pflicht, dass eine Eigentümerversammlung stattfindet. Hier treffen sich alle Eigentümer (oder deren Vertreter), um über die Zukunft des Hauses zu sprechen.

Bei der Versammlung werden zum Beispiel größere Sanierungen, wie zum Beispiel die Erneuerung der Fassade, besprochen.

Weiterhin gibt es für die Wohneigentümergemeinschaft (kurz WEG 😉 ) oft einen WEG-Verwalter, der sich um das Haus an sich kümmert. 

Dieser Verwalter ist nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig.

Wenn du möchtest, dass sich ein Verwalter um dein Sondereigentum kümmert, dann musst du entweder den WEG-Verwalter fragen, ob dieser das mit macht oder du musst einen eigenen Verwalter beauftragen.

Welche Vorteile hat eine Eigentumswohnung?

• Sie ist günstiger als ein Mehrfamilienhaus
• Das Risiko ist geringer, da es auf mehrere Eigentümer verteilt wird
• Das Klumpenrisiko kann umgangen werden, indem an mehreren Standorten Wohnungen gekauft werden
• Das Leerstandsrisiko ist meistens geringer

Welche Nachteile hat eine Eigentumswohnung?

• Meistens niedrigere Rendite
• Du kannst nicht komplett über das Haus bestimmen
• Wenn die Eigentümergemeinschaft sagt, dass etwas gemacht werden muss, dann bist du mitverpflichtet
• Du musst zweimal Verwaltergebühren zahlen

Mehrfamilienhaus

Das Mehrfamilienhaus ist bei vielen Investoren sehr beliebt, da es eine hohe Rendite verspricht.

Eben haben wir uns mit der Eigentumswohnung beschäftigt, welche meistens Teil eines Mehrfamilienhauses ist. 

Nun ist es anders herum. In deinem Mehrfamilienhaus hast du meistens mehrere Eigentumswohnungen.

Das bedeutet für dich, dass die Eigentümerversammlung ausbleibt und du die vollkommene Verantwortung für das Haus hast.

Das kann ein Vorteil sein, aber auch manche Nachteile mit sich ziehen.

Weiterhin musst du bei diesem Investment nicht zwei Verwalter bezahlen, sondern kannst einen Verwalter für dein gesamtes Objekt beauftragen.

Da du aber alleiniger Eigentümer bist, musst du auch alle Reparaturkosten alleine tragen. Sprich, du hast höhere Ausgaben und musst dir eine größere Reserve zurücklegen.

Dafür ist deine Rendite, die du erwirtschaften kannst, natürlich um einiges höher. Da du ja mehrere Wohnung auf einmal vermietest.

Welche Vorteile hat ein Mehrfamilienhaus?

• Höhere Rendite
• Du hast die vollkommene Kontrolle über das Haus
• Nur ein Verwalter
• Keine Eigentümergemeinschaft
• Du bist nicht abhängig von einem Mieter

Was sind die Nachteile?

• Du trägst das gesamte Risiko des Hauses
• Durch mehrere Mieter kann es vorkommen, dass bei einigen keine Miete gezahlt wird
• Viel höherer Kaufpreis als bei einer Eigentumswohnung
• Höherer Verwaltungsaufwand
• Höhere Reparaturkosten

Einfamilienhaus

Neben den Standard-Immobilienanlagen, wie Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus, gibt es natürlich auch noch das Einfamilienhaus.

Du kannst es dir als die “Luxusvariante” der Eigentumswohnung vorstellen. 

Denn im Gegensatz zur Eigentumswohnung hast du beim Einfamilienhaus meistens mehr Platz, einen Garten und noch dazu mehrere Etagen (was Vor- und Nachteil sein kann).

Trotzdem werden Einfamilienhäuser eher weniger für Immobilieninvestments verwendet.

Aber warum ist das so?

Das liegt an folgenden Gründen:

1.) Weniger Nachfrage

Als Immobilieninvestor möchtest du dein Investment schnell und zu einem angemessenen Mietpreis vermieten.

Die Nachfrage an Einfamilienhäusern an sich ist da. Nur die Meisten wollen so ein Einfamilienhaus nicht mieten, sondern kaufen.

Denn nur so können sie es individuell gestalten. Und das macht doch den ganzen Reiz eines eigenen Hauses aus.

2.) Meist zu teuer für eine Vermietung

Dann kommen wir auch schon zum zweiten Punkt.

Dadurch, dass viele lieber ein Einfamilienhaus kaufen wollen, ist der Preis entsprechend hoch.

Denn Eigennutzer, also die, die eine Immobilie zum eigenen Wohnen nutzen, zahlen meistens viel höhere Kaufpreise, als du als Investor jemals zahlen würdest.

Warum ist das so? Ganz einfach. Sie gehen nicht rational an die Sache heran. Wie auch? Ist doch das eigene Zuhause eine komplett emotionale Angelegenheit. 🙂

Aus diesem Grund sind die Kaufpreise oft viel zu hoch. Dadurch lohnt sich eine Vermietung nicht, da du durch die Miete keinen positiven Cashflow generieren kannst.

Welcher Anlagentyp ist als Anfänger geeignet?

Welcher Immobilientyp ist denn nun sinnvoll für dich als Anfänger? 

Du ahnst es schon, 100 % kannst du das nicht sagen. Denn jeder hat verschiedene Präferenzen.

Ich persönlich habe mich dafür entschieden mit einer Eigentumswohnung zu starten.

Warum?

Ganz einfach. Ich finde die Eigentumswohnung hat für dich als Anfänger viele Vorteile:

• Durch den niedrigen Kaufpreis ist die Hürde mit Immobilien zu starten eindeutig geringer als beim Mehrfamilienhaus
• Du trägst nicht das komplette Risiko für das gesamte Haus. Denn dadurch, dass mehrere Eigentümer da sind, wird das Risiko auf mehreren Schultern verteilt
• Du kannst die ersten Schritte im Immobilieninvestment machen und Erfahrungen sammeln
• Das erste Geld kannst du mit einer Eigentumswohnung verdienen und siehst somit, dass es funktioniert
• Du hast nicht viel Kapital in eine einzige Immobilie investiert, sondern kannst es auf mehrere Eigentumswohnungen aufteilen (Stichwort: Klumpenrisiko)

Das sind einige der Vorteile, die für mich ganz klar für eine Eigentumswohnung stimmen.

Ja, du hast die Eigentümerversammlung und kannst somit nicht komplett über das Haus und die Maßnahmen entscheiden. Dieser Nachteil kann aber auch ein riesiger Vorteil sein.

Denn du musst dich nicht von Anfang an mit allen komplexen Themen zu 100 % auseinandersetzen. Du kannst es dir nach und nach aneignen.

Durch die Eigentumswohnung kriegst du auch ein Gefühl für das Investment. Und du siehst, was so alles in einem Mehrfamilienhaus anfallen kann.

Wenn du genügend Erfahrung gesammelt hast, kannst du dann auf Mehrfamilienhäuser umsteigen. Dann weißt du zumindest, wie der Hase so ungefähr läuft. 🙂

Das sollte jetzt kein Plädoyer gegen das Mehrfamilienhaus sein. Mit diesen Immobilientyp kannst du auch wunderbar das Vermieten lernen.

Ich für mich empfinde aber den “kleineren” Start als angenehmer. Und es nimmt mir auch eindeutig die Hürde in das Immobilieninvestment einzusteigen. Was sagst du dazu?

Fazit

Puh, das war aber wieder ganz schön viel Input. Aber wir sind auch schon wieder am Ende des Artikels.

Fassen wir noch einmal alles zusammen:

Es gibt zwei große Immobilienanlagen. Das wären zum einen die Gewerbeimmobilien und die Wohnimmobilien.

Die Namen der beiden Anlagen sagen bereits in was investiert wird:

• Bei Gewerbeimmobilien investierst du in Hotels, Restaurants, Büroräume etc.
• Bei Wohnimmobilien investierst du in Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser

Da Gewerbeimmobilien meist sehr komplex sind, würde ich nicht als Immobilien-Anfänger mit dieser Anlage starten.

Bei Wohnimmobilien gibt es wieder drei verschiedene Immobilientypen:

• Eigentumswohnung
• Einfamilienhaus
• Mehrfamilienhaus

Die Eigentumswohnung ist die kleinste Einheit. Sie ist der günstigste Immobilientyp und von der Verwaltung meist sehr einfach.

Das Einfamilienhaus wird weniger zur Vermietung verwendet, da es oft zu teuer ist, um es zu vermieten.

Beim Mehrfamilienhaus hast du meist sehr hohe Renditen. Es ist die größte Einheit. Dafür ist es auch entsprechend teuer. Aber durch die mehreren Wohnungen, die vermietet werden können, lohnt sich das Investment meist trotzdem.

Zum Start deiner Immobilieninvestments würde ich dir zur Eigentumswohnung raten. Sie ist am kostengünstigsten für den Einstieg.

Weiterhin bringt sie dir dein erstes Geld und du kannst dich erst einmal ausprobieren.

Wie siehst du es? Mit welchem Immobilientyp würdest du starten? Schreibe einfach einen Kommentar.

Björn

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