Warum deine Exit-Strategie so wichtig ist
Hugo ist verwirrt. Ihm wird immer wieder gesagt, dass er sich schon beim Kauf überlegen soll, wie er die Immobilie wieder verkauft.
Aber warum denn? Er hat die Immobilie doch noch nicht einmal gekauft. Wieso soll er sich jetzt schon überlegen, wie er sie wieder verkauft? Das macht für Hugo keinen Sinn.
Kennst du diese Situation?
Wenn du dich mit dem Thema Immobilien beschäftigst, hast du bestimmt schon öfter gehört, dass du eine Exit-Strategie haben sollst. Aber was ist das genau und warum ist das so wichtig?
Darum soll es heute in diesem Artikel gehen. Es sollen die Fragen beantwortet werden:
- Was ist eine Exit Strategie?
- Warum solltest du eine haben?
- Und wie entwickelst du eine?
Also lass uns loslegen.
Was ist eine Exit-Strategie?
Damit kommen wir zur ersten großen Frage. Was ist denn überhaupt eine Exit-Strategie?
Du kannst es dir an dem Wort “Exit” schon denken. Eine Exit-Strategie bezeichnet deine Überlegungen aus deinem Investment auszusteigen. Du kannst es auch einfach deine Ausstiegs-Strategie nennen.
Ich weiß nicht, wie es dir dabei geht. Als ich das erste Mal davon gehört habe, dachte ich sofort an Verkäufe aufgrund von Schwierigkeiten. Aber dahinter steckt auch die einfache Planung, dass du deine Immobilie nach 10 Jahren wieder verkaufst.
Welche Gründe kann es also für einen Exit geben?
An sich kannst du dir für einen Exit drei Hauptgründe vorstellen. Diese lassen sich dann noch weiter auffächern. Diese drei Gründe sind:
- Der geplante Verkauf (zum Beispiel nach 10 Jahren)
- Auftretende Gelegenheiten (zum Beispiel ein extrem gutes Angebot)
- Ungeplanter Verkauf (zum Beispiel aus Liquiditätsproblemen)
Wobei du beim ungeplanten Verkauf nicht immer von ungünstigen Faktoren wie Liquiditätsproblemen ausgehen musst. Es kann auch sein, dass der Markt interessantere Alternativen für Investments bietet.
Jörg Winterlich hat in seinem Buch “ErfolgReich mit Immobilien-Investments”* ein paar Punkte für den ungeplanten Verkauf zusammengefasst:
- Es besteht Liquiditätsbedarf an anderer Stelle
- Der Markt bietet interessante Alternativen für Investments, beispielsweise in anderen Anlageklassen
- Das Vermögen soll oder muss steuerlich optimiert werden
- Der Eigentümer kann oder will mit dieser Art von Immobilie und deren Eigenheiten und Problemen nicht mehr umgehen
- Persönliche Situation, Lebensziele und Lebensmittelpunkt des Eigentümers haben sich geändert und die Immobilie passt nicht mehr hinein
- Die Kaufpreis finanzierende Bank hat das Darlehen gekündigt
Aber warum brauchst du eine Exit-Strategie?
Schön und gut. Jetzt weißt du, dass es sich um eine Ausstiegs-Strategie handelt. Aber warum brauchst du eine? Und warum solltest du dir diese noch vor dem Kauf überlegen?
Finden wir es an einem Beispiel heraus:
Du hast deine Trauminvestmentimmobilie gefunden. Eine schöne Eigentumswohnung mitten in Hamburg an der Alster.
Sie ist gepflegt, bereits seit mehreren Jahren zuverlässig vermietet und ein echtes Schnäppchen. Der Eigentümer ist etwas älter und möchte die Immobilie so schnell wie möglich verkaufen, da er zu seiner Frau nach Spanien ziehen möchte.
Aufgrund der guten Situation erhältst du sogar sehr schnell eine Zusage für die FInanzierung. Alles klappt wie am Schnürchen.
Dann passiert es! Dir wird dein Job gekündigt und dein Gehalt fällt weg. “Kein Problem”, denkst du dir. „Die Immobilie trägt sich ja von selbst“.
Aber dann kommt der nächste Schlag. Die bisherigen Mieter wollen ausziehen, da sie nur wegen dem alten Vermieter noch da gewohnt haben.
Das alles noch kurz vor der nächsten Rate für deine Finanzierung. Jetzt hast du kein Einkommen mehr und die Miete fällt auch noch aus.
Du gerätst in Panik und willst deine Immobilie nur noch verkaufen. Das sowas passieren kann, hättest du nie gedacht. “Nie wieder Immobilien”, denkst du dir jetzt.
Zum Glück findest du einen interessierten Käufer, der dir deine Immobilie für die Hälfte des von dir bezahlten Kaufpreises wieder abkauft. Es ist zwar nicht deine gezahlte Summer, aber dafür verspricht dir der Käufer die Sache schnell über die Bühne zu ziehen.
Super, dann ist die Sache endlich erledigt. Du musst zwar den Rest der Schulden noch abbezahlen, aber das klappt wenn du wieder einen Job hast. Nun bloß erst einmal raus aus dem Investment.
Ein bisschen übertrieben denkst du jetzt vielleicht? Natürlich! Aber dieses Beispiel veranschaulicht ganz gut, warum du eine Exit-Strategie brauchst.
Sie dient dir als Ankerpunkt, wenn mal alles schief geht. Denn viele Menschen machen dumme Sachen, wenn sie in Panik geraten.
Damit dir das nicht passiert, brauchst du eine Strategie. Am Besten gleich am Anfang deines Investments vor dem Kauf.
Wie erstellst du deine Exit Strategie?
Nun zur wichtigen Frage: Wie erstellst du für dich deine Exit Strategie? Und musst du wirklich für jedes Szenario eine Strategie haben?
Die Antwort für die zweite Frage ist leicht. Du brauchst nicht für jedes Szenario eine Strategie zu haben, da du dir nicht jedes einzelne Szenario ausdenken kannst. Es ist aber wichtig, dass du dir grundlegend Gedanken darüber machst, wie du in einigen Situationen vorgehst.
Dazu kann es hilfreich sein, wenn du dir ein paar Fragen stellst. Zum Beispiel:
- Welche Möglichkeiten bestehen, wenn sich bestimmte Probleme herauskristallisieren oder das geplante Nutzungskonzept nicht aufgeht?
- Welche Alternativszenarien sind denkbar und wie sieht ein relativ unbeschadeter Ausstieg aus diesem Objekt aus?
- Welche potenziellen Käufer oder Käuferschichten existieren und wie können deren Motive aussehen?
- Wie entwickelt sich der Markt für die jeweilige Immobilie in den nächsten Jahren voraussichtlich?
- Welche Alternativszenarien sind denkbar, wenn die typische Käuferzielgruppe später nicht mehr existiert oder ein Objekt vorzeitig abgestoßen werden muss?
Diese Fragen haben ich aus dem Buch “ErfolgReich mit Immobilien-Investments”* von Jörg Winterlich übernommen.
Mit diesen Fragen hast du schon einen guten Überblick, was passieren kann und was du in dieser Situation tun möchtest.
Eine andere Möglichkeit, wie du dir eine Exit-Strategie erstellst, stellt dir Thomas Knedel in diesem Artikel vor.
Fazit
Du siehst also: Es ist wichtig, sich bereits vor dem Kauf deiner Immobilie den Ausstieg zu überlegen.
So bist du vorbereitet, wenn mal etwas schiefgehen sollte oder du ein verdammt gutes Angebot bekommst.
Hilfreich zur Erstellung deiner Exit-Strategie können ein paar Fragen sein oder die vorgestellte Methode von Thomas.
Wie erstellst du deine Exit-Strategie? Oder bist du der Meinung man braucht keine?
Ich freue mich über deinen Kommentar.
Beste Grüße
Björn
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