Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Diese Frage ist für dich als Investor enorm wichtig.

Denn im ersten Teil hast du gelernt, dass deine Rendite umso höher ist, je weniger Eigenkapital du einbringst.

Trotzdem solltest du nicht ohne Eigenkapital in die Finanzierung gehen.

Also:

Wie viel Eigenkapital benötigst du?

Wenn du das Internet befragst, bekommst du viele verschiedene Zahlen.

Die einen sagen, dass du 40-50 % Eigenkapital mitbringen musst. Andere sagen 20-30 % sind optimal für eine Finanzierung.

Und wieder andere sagen, dass du nur 10-20 % Eigenkapital brauchst.

Aber was stimmt denn nun?

Alles stimmt!

Aber:

Es stimmt nicht alles für dich als Investor!

Du musst bei den Zahlen unterscheiden, für wen sie sind.

Für wen ist die Finanzierung?

Diese Frage bringt Licht ins Dunkel.

Denn überlege dir mal, welche Motivation hat ein Selbstnutzer bei seiner Finanzierung?

Genau!

Er möchte den besten Zinssatz bekommen und das Darlehen schnellstmöglich wieder zurückbezahlt bekommen.

Denn die Finanzierung reduziert seinen finanziellen Spielraum.

Daher ist es für Selbstnutzer ratsam, einen hohen Eigenkapitalanteil zu verwenden. Meistens liegt der Anteil bei 20 % aufwärts.

Hier ist der Zinssatz am besten und du hast schon einen Großteil deines Darlehens getilgt.

Für dich als Investor sind solche Eigenkapitaleinsätze nicht rentabel.

Denn überlege dir, welchen Ansatz hast du als Investor bei deiner Finanzierung?

Du möchtest deine Rendite so hoch wie möglich haben und dabei den bestmöglichen Zinssatz erhalten.

Wie lange du brauchst, um deine Finanzierung zurückzuzahlen interessiert dich meistens weniger. Denn entweder du hast den Plan die Immobilie nach 10 Jahren wieder zu verkaufen oder du planst langfristig.

Dein Darlehen zahlt ja dein Mieter für dich ab 😀

Aus diesen Gründen investieren die meisten Investoren 10-20 % Eigenkapital.

Hier ist der Zinssatz noch erträglich und deine Rendite ist trotzdem ansehnlich.

Die Prozentsätze sind nicht die Gleichen

Zu den Prozentsätzen ist aber noch etwas zu sagen.

Denn:

Deine 10-20 % sind nicht immer gleich die 20-50 % der Eigennutzer*link*.

Aber warum?

Die Eigennutzer rechnen ihre 20-50 % Eigenkapital auf den Kaufpreis.

Du als Investor rechnest deine 10-20 % Eigenkapital auf die Gesamtinvestition.

Sprich, du berücksichtigst den Kaufpreis, die Nebenkosten und eventuelle Renovierungskosten!

Warum ist das wichtig?

Ganz einfach:

Viele Banken wollen, dass du neben den Nebenkosten mindestens noch einen gewissen Teil des Kaufpreises an Eigenkapital mitbringst.

Daher sind Finanzierungen mit 80-90 % des Gesamtinvestments für dich als Investor am besten. Hier sind nämlich die Zinsen noch am erträglichsten.

Gibt es DEN perfekten Eigenkapitaleinsatz?

Du weißt jetzt, dass du zwischen 10 und 20 % Eigenkapital mitbringen solltest.

Aber gibt es für dich nicht DEN Zinssatz?

Nach meiner Erfahrung bisher nicht!

Aber Stefanie Schädel von Jeder-Kann-Immobilien.de sagt in Ihrem Buch “Schnellstart-Anleittung Geld verdienen mit Immobilien”, dass ein Eigenkapitaleinsatz von 15 % des Gesamtinvestments optimal sind.

Hier bekommst du die beste Rendite heraus und hast noch den besten Zinssatz.

Also ich werde es in Betracht ziehen und ausprobieren. Und du?

Aber wie sollst du das ganze Geld auftreiben?

15 % von 100.000,- EUR sind auch 15.000,- EUR.

Das ist eine ganze Stange Geld.

9 Quellen für Eigenkapital

Ja, da hast du recht. Also musst du wissen, wie du an Eigenkapital rankommst. Dafür gibt es verschiedene Quellen. Ich habe dir hier 9 Eigenkapitalquellen aufgelistet. Fallen dir noch mehr ein?

1.) Dein Sparkonto

Der Klassiker.

Du sparst brav dein Geld an. Meistens von deinem schon versteuertem Einkommen.

Vorteil:

• Es ist die sicherste Quelle für Eigenkapital

Denn das Geld was du hier gespart hast, kann du auch wirklich frei verwenden.

Nachteil:

• Du brauchst meistens sehr lange, bis du eine ansehnliche Summe angespart hast. Das Geld wird zum aktuellen Zinssatz verzinst.
• Sprich, aktuell zu 0 %. Das ist natürlich nicht sehr attraktiv

2.) Dein Bausparvertrag

Der zweite Klassiker.

Hierbei schließt du mit einer Bausparkasse einen Vertrag ab.

In diesem wird von Anfang an festgelegt, wie hoch dein Darlehen mal sein wird und wie der Zinssatz ist.

Dann sparst du eine gewisse Zeit einen Sparanteil an. Sobald du einen gewissen Prozentsatz angespart hast, kann du das Darlehen in anspruch nehmen.

Ein einfaches Prinzip.

Vorteil:

• Feste Konditionen
• Für die meisten Bausparverträge kannst du die vermögenswirksamen Leistungen deines Arbeitgebers verwenden

Nachteil:

• Oft nicht sofort verfügbar
• Der Zinssatz ist festgeschrieben (hast du eine Glaskugel?)
• Du hast ein Darlehen mehr (=Liquiditätsproblem?)

3.) Privatkredite anderer Banken

Eine weitere Eigenkapitalsquelle ist ein Privatkredit einer anderen Bank.

Ja, viele Banken sehen solche Kredite als Eigenkapital an.

Aber bedenke, dass deine SCHUFA für diese Strategie stimmen muss.

Hierfür gehst du zu einer anderen Bank und lässt dir da in der entsprechenden Höhe einen Privatkredit geben.

Diesen verwendest du dann bei deiner Baufinanzierung als Eigenkapital.

Vorteil:

• Du musst kein Eigenkapital ansparen
• In kurzer Zeit viel Geld zur Verfügung

Nachteil:

• Wie beim Bausparvertrag: Ein Kredit mehr
• Deine SCHUFA wird belastet (Stichwort: Zinssatz)
• Oft sind die Zinsen für Privatkredite zu hoch

4.) Privatkredit von Verwandten oder Freunden

Hier jetzt eine etwas andere Eigenkapitalquelle.

Der Privatkredit von Verwandten oder Freunden.

Das Prinzip ist auch einfach erklärt. Du fragst Freunde und Verwandte, ob sie dir für dein Investment Geld leihen würden.

Natürlich erhalten sie dafür eine Verzinsung und das Geld zahlst du in Raten zurück.

Wenn dir deine Verwandten und Freunde vertrauen, leihen sie dir das Geld und du kannst es als Eigenkapital angeben.

Noch ein Tipp:

Zur Absicherung sowohl von dir als auch deinem Kreditgeber, würde ich dir einen Darlehensvertrag empfehlen. So seid ihr alle abgesichert.

Vorteil:

• Schnelles Eigenkapital
• Du verwendest kein eigenes Geld
• Der Kredit belastet nicht die SCHUFA

Nachteil:

• Ein Kredit mehr
• Bei Fehlkalkulation kann es zu erheblichem Streit kommen
• Du musst dein privates Umfeld nach Geld fragen (nicht jeder möchte seine Familie nach Geld fragen)

5.) Versicherungen

Okay, Versicherungen sind keine “richtige” Eigenkapitalquelle.

Aber ganz vergessen darfst du sie auch nicht.

Hier trittst du deine Leistungen aus der Versicherung an deine finanzierende Bank ab.

Sprich, solltest du nicht zahlen können, kann die Bank die Versicherung einlösen und erhält daraus eine gewisse Befriedigung.

Das klappt aber nur bei Lebensversicherungen mit einem Rückkaufswert.

Vorteile:

• Du musst weniger Eigenkapital einbringen

Nachteil:

• Deine Lebensversicherung kann flöten gehen
• Keine große Eigenkapitalquelle

6.) Eigenleistung

Hier handelt es sich um keine Quelle für Eigenkapital im eigentlichen Sinne.

Hierbei bietest du an, selber einige Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Dadurch sparst du Kosten und kannst somit deinen Kapitalbedarf herabsenken.

Daher wird die Eigenleistung auch oft als Muskelkapital bezeichnet.

Vorteil:

• Weniger Kapitaleinsatz notwendig
• Du kannst selber anpacken

Nachteil:

• Hoher Zeitaufwand
• Geringe Eigenkapitalquelle
• Eher etwas für Selbstnutzer*link* als für Investoren

7.) Wertpapiere

Eine sehr interessante Quelle für Eigenkapital ist dein Wertpapierdepot.

Hier hast du bereits dein angespartes Geld investiert und es vermehrt sich prächtig.

Bei deinem Depot hast du grundsätzlich zwei Möglichkeiten es als Eigenkapital zu verwenden.

7.1.) Der Verkauf

Die erste Möglichkeit ist, dass du deine Wertpapiere in der Höhe verkaufst, die du benötigst.

Vorteil:

• Du hast genau den Kapitalbedarf, den du brauchst
• Es ist DEIN Geld

Nachteil:

• Es kann sein, dass du mit Verlust verkaufen musst
• Du verlierst den Zinseszinseffekt deiner Wertpapieranlage

7.2.) Die Verpfändung

Die zweite Möglichkeit ist die Wertpapierverpfändung.

Hier hinterlegst du die Wertpapiere als Sicherheit bei der Bank. Diese akzeptiert die Verpfändung dann als Eigenkapital.

Einen guten Artikel dazu hat Nico von Finanzglueck.de geschrieben.

Hier geht es zum Artikel.

Vorteile:

• Dein Depot bleibt erhalten
• Du profitierst weiterhin von dem Wertzuwachs und den Dividenden

Nachteil:

• Das Depot wird nur zu einem gewissen Grad beliehen
• Du benötigst oft ein großes Depot
• Nicht alle Banken machen mit

8.) Co-Investments

Keine neue Methode für Eigenkapital, aber dennoch interessant.

Du hast selber kein Eigenkapital und bittest einen anderen Investoren (oder mehrere) dir das Geld zur Verfügung zu stellen.

Im Gegenzug erhalten diese etwas vom Kuchen ab und du übernimmst die ganze Verwaltung des Investments.

Vorteil:

• Wenig bis gar kein Eigenkapital
• Du kannst von anderen Investoren lernen
• Dein Netzwerk erweitert sich
• Aus Co-Investoren können gute Freunde oder Geschäftspartner werden

Nachteil:

• Du musst dein Investment teilen
• Die Auswahl eines guten Co-Investors ist wichtig und zeitaufwendig

9.) Guthabenverpfändung

Eine weitere sehr attraktive Quelle für Eigenkapital ist die Guthabenverpfändung.

Du kannst es dir vorstellen wie bei Punkt 1.

Du sparst dir dein Eigenkapital mühsam an. Aber anstatt es auszugeben, verpfändest du es an die Bank.

Was ist nun der Unterschied?

Ganz einfach!

Das Geld bleibt in deinem Besitz! Es ist nur als Sicherheit bei der Bank hinterlegt.

Sobald du nun eine gewisse Summe bei der Bank getilgt hast, wird dein verpfändetes Kapital wieder freigegeben.

Und dann kannst du es für das nächste Investment verwenden.

Vorteil:

• Du bleibst im Besitz deines Geldes
• Es bleibt in deiner Vermögensaufstellung sichtbar

Nachteil:

• Nicht alle Banken machen da mit
• Oft wird ein wenig mehr Kapital verlangt als ohne die Verpfändung

Fazit

Das wars!

Wir sind am Ende der Artikelserie angekommen. Das war der letzte Teil.

Was sagst du zu dem Thema?

Nun weißt du, wie viel Eigenkapital du verwenden solltest.

Wenn du noch nicht so viel Geld hast, kennst du nun einige Quellen für Eigenkapital. Hier noch einmal die Auflistung:

1. Sparkonto
2. Bausparvertrag
3. Privatkredit einer anderen Bank
4. Privatkredit von Verwandten / Freunden
5. Versicherungen
6. Eigenleistung
7. Wertpapiere
8. Co-Investments
9. Guthabenverpfändung

Ich hoffe, dir hat die Artikelserie gefallen und dir hat es beim Lesen genauso viel Spaß gebracht, wie mir beim Schreiben.

Wenn dir der Artikel oder die Artikelserie gefallen hat, teile sie doch gerne mit deinen Freunden. Vielleicht finden diese auch das ein oder andere für sich heraus.

Bis dahin wünsche ich dir erfolgreiche Investments

Koalastarke Grüße

Björn