Was ist das größte Problem eines jeden Immobilieninvestors?

Na?

Richtig. Das Eigenkapital.

Für die meisten Investoren stellt das Eigenkapital das größte Hindernis dar.

Aber ist das verwunderlich, wo Immobilien meist 50.000 EUR aufwärts kosten?

Woher das Geld nehmen?

Viele Investoren überlegen daher, die Immobilien komplett zu finanzieren. Sprich, 0% Eigenkapital verwenden.

Aber ist das überhaupt schlau?

Durch das niedrige Eigenkapital steigt zwar deine Rendite und du musst nicht sehen, wo du das Geld hernimmst, aber das Risiko steigt ebenfalls.

Daher möchte ich mich in dieser Artikelserie dem Thema Eigenkapital widmen.

Hier sollen alle Fragen beantwortet werden.

Heute im ersten Teil geht es um die allgemeinen Tatsachen:

• Was ist Eigenkapital überhaupt?
• Was ist Fremdkapital?
• Die Eigenkapitalrendite
• Warum wollen die Banken überhaupt Eigenkapital ?

Also lass uns starten:

Was ist eigentlich Eigenkapital?

Es wird viel davon gesprochen und darüber diskutiert. Wie viel ist sinnvoll? Lieber viel oder wenig?

Aber:

Was ist denn nun überhaupt Eigenkapital?

Bei Eigenkapital handelt es sich um den Teil des Geldes, den du selber mit einbringen musst.

Sprich, das Geld musst du selber angespart haben oder dir von Verwandten leihen (ja, das zählt auch zum Eigenkapital, dazu aber in einem der nächsten Teile mehr).

Was ist Fremdkapital?

Das Pendant zum Eigenkapital ist das Fremdkapital.

Damit ist jegliches Geld gemeint, welches du dir von der Bank leihen musst.

Es wird hier meistens noch zwischen den Laufzeiten unterschieden:

• Kurzfristiges
• Mittelfristiges
• Langfristiges

Viele Investoren bevorzugen die langfristige Variante. Ob das immer die richtige Lösung ist, sei dahingestellt.

Aber das ist nicht Thema dieser Artikelserie. Wenn dich das Thema interessiert, schreibe gerne einen Kommentar, ob ich darüber auch einen Artikel schreiben soll 😀

Die Eigenkapitalrendite 

Das ist DIE Grösse für viele Investoren. Auch für dich?

Diese Rendite sagt dir, wie viel Zinsen du für dein eingesetztes Geld bekommst.

Das Schöne an dieser Zahl ist:

Sie ist vergleichbar mit den Zinsen, die du auf deinem Sparbuch bekommst.

Sprich, wenn du 10 % Eigenkapitalrendite hast und 1 % auf dem Sparbuch, dann sagen diese beiden Zahlen das Gleiche aus.

Wo würdest du dann lieber dein Geld anlegen?

Ein weiterer Pluspunkt der Eigenkapitalrendite ist:

Dass du sie hebeln kannst!

„Gib mir einen Hebel, der groß genug ist und ich hebe die Welt aus den Fugen.“

-Albert Einstein-

Schon Albert Einstein kannte das mächtige Prinzip des Hebels und du als Investor kannst es für deine Eigenkapitalrendite nutzen.

Aber wie?

Mit Fremdkapital!

Das Fremdkapital ist dein Hebel.

Sprich, je mehr fremdes Geld du benutzt, umso größer ist dein Hebel.

Das nennt sich Leverage-Effekt.

Ein Beispiel:

Stell dir vor, du findest eine schöne Einzimmerwohnung. Diese wird für 100.000,- EUR angeboten.Da du keinen Kredit aufnehmen möchtest, zahlst du die 100.000,- EUR selber. Damit sind 100.000,- EUR dein Eigenkapital.

Die Eigenkapitalrendite berechnet sich wie folgt:

Jahresnettomieteinnahmen / eingesetztes Kapital x 100 = Eigenkapitalrendite

Damit fehlt dir für die Berechnung nur noch die Jahresnettokaltmiete.

Nachdem du den Makler nach dem Exposé gefragt hast, siehst du, dass die Jahresnettokaltmiete 5.000,- EUR beträgt.

Nun kannst du dir deine Eigenkapitalrendite ausrechnen:

5.000,- EUR / 100.000,- x 100 = 5 %

Das ist doch schon eine ordentliche Rendite. Oder?

Nicht ganz.

Viele Investoren investieren in nichts, wo die Eigenkapitalrendite nicht mindestens zweistellig ist. (Es sei denn es gibt enormes Aufwertungspotenzial)

Jetzt hebelst du deine Eigenkapitalrendite, indem du anstatt der 100.000,- Eigenkapital nur 20.000,- EUR nimmst.

Den Rest finanzierst du mit der Bank wofür du einen Kapitaldienst von 1.000,- EUR zahlen musst.

Nun sieht die Berechnung wie folgt aus:

(5.000,- EUR – 1.000,- EUR) / 20.000,- * 100 = 20 %

Du siehst: Durch die Aufnahme von 80.000,- EUR Fremdkapital konntest du deine Eigenkapitalrendite vervierfachen.

Also wenn das nicht der Wahnsinn ist, weiß ich auch nicht.

Dazu ist aber immer zu sagen:

Ein Hebel funktioniert in beide Richtungen!

Ein gutes Investment kann durch den Hebel zu einem sehr guten Investment gemacht werden, aber ein schlechtes Investment wird durch den Hebel nicht zu einem Besseren.

Nein. Sondern es wird zu einem katastrophalen Investment. Welches dich in den finanziellen Ruin treiben kann.

Daher benutze den Hebel mit Bedacht und suche dir deine Investments sorgfältig aus.

Warum die Bank ein Spielverderber ist 

Wenn du nun deine Rendite mit Hilfe von Fremdkapital hebeln kannst, warum verlangt die Bank dann überhaupt Eigenkapital?

Wenn sie dein Investment voll finanzieren würde, dann würdest du doch eine viel höhere Rendite*link* erzielen und du könntest der Bank schneller das Geld zurückzahlen.

Warum ist die Bank denn da nun so ein Spielverderber?

Ganz einfach!

Die Bank hat Auflagen zu erfüllen. Und das nicht gerade wenige.

Die Bank ist in einem bestimmten Maß dazu verpflichtet, die Investments zu prüfen, damit du dich nicht verkalkulierst und in den finanziellen Ruin getrieben wirst.

Außerdem verdient die Bank an deiner FInanzierung mit.

Also hat sie auch ein Interesse daran, die Finanzierung so hoch wie möglich anzusetzen.

Aber sie sieht natürlich auch das Risiko, was dahintersteckt.

Denn die Bank ist nicht doof. Sie kennt ebenfalls den Hebeleffekt.

Aber sie hat leider auch schon zu oft gesehen, dass sich angehende Investoren verkalkulieren und am Ende wurden die Raten nicht bezahlt und die Immobilie musste zwangsversteigert werden.

Was zu einem erheblichen Verlust für die Bank führte.

Das will die Bank natürlich um jeden Preis vermeiden.

Aus diesem Grund verlangen Banken dein Eigenkapital.

Also sehe die Bank nicht als Spielverderber, sondern eher als doppelten Boden.

Aufgrund des niedrigen Zinssatzes gibt es aber immer mehr Banken, bei denen eine 100 % oder mehr Finanzierung möglich ist.

Sprich, du kannst deine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren.

Aber solltest du das machen? Lohnt es sich überhaupt ohne Eigenkapital eine Immobilienfinanzierung zu machen?

Darum geht es im zweiten Teil dieser Artikelserie. Also sei gespannt.

Fazit

Wie du siehst, ist das Eigenkapital eine wichtige Stellschraube.

Je mehr Eigenkapital du in deine FInanzierung einbringst, desto “sicherer” ist dein Investment. Aber dafür ist deine Rendite dementsprechend niedriger.

Wenn du deine Rendite mit Hilfe von Fremdkapital hebelst steigt aber auch dein Risiko.

Hier ist eine genaue Abwägung von dir erforderlich.

Die Banken verlangen meistens einen gewissen Prozentsatz an Eigenkapital. Das machen sie aus zwei Gründen:

1. Da sie Auflagen haben
2. Um das eigene Risiko so gering wie möglich zu halten

Aufgrund der niedrigen Zinsen gibt es immer mehr Banken, bei denen eine Immobilienfinanzierung vollkommen ohne Eigenkapital möglich ist.

Ob sich so eine Finanzierung lohnt, siehst du im nächsten Teil.

Bis dahin erfolgreiche Investments und koalastarke Grüße

Björn

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