Sind Immobilienfonds eine Anlagealternative?
Dass Immobilien eine der besten Anlageformen sind, hast du
bereits verstanden. Aber ein direktes Investment ist dir noch ein zu großes Risiko?
Dann überlegst du bestimmt wie viele Andere zuerst in Immobilienfonds zu investieren und dann zu gucken, ob das etwas für dich ist.
Aber sind Immobilienfonds eine Alternative zur direkten Investition in Immobilien?
Genau darum soll es hier im Artikel gehen.
Ich möchte hier mit dir klären:
- Was sind Immobilienfonds?
- Was sind die Unterschiede zum direkten Investment?
- Sind sie eine wirkliche Alternative?
Also lass uns starten.
Was sind Immobilienfonds?
Hier kommen wir zur ersten großen Frage: Was sind Immobilienfonds überhaupt?
Die häufigste Antwort hierauf ist:
“Ein Fonds, der in Immobilien investiert.”
Das ist auch soweit richtig. Aber mir ist die Formulierung noch etwas zu schwammig. Wie sieht es bei dir
aus?
Wenn ich in Etwas investiere, möchte ich das auch wirklich verstehen.
Der Begriff besteht aus den Worten Immobilie und Fonds. Was eine Immobilie ist, muss ich ja nicht erklären. Aber was genau ist nun ein Fonds?
Was ist ein Fonds?
Bei dieser Frage hilft uns das Gute alte Wikipedia weiter. Hier heißt es:
“Ein offener Investmentfonds, kurz als Fonds bezeichnet, ist ein Konstrukt zur Geldanlage. Eine Investmentgesellschaft (deutscher Fachbegriff: Kapitalverwaltungsgesellschaft; vor Einführung des KAGB im Juli 2013: Kapitalanlagegesellschaft) sammelt das Geld der Anleger, bündelt es in einem Sondervermögen – dem Investmentfonds – und investiert es in einem oder mehreren Anlagebereichen.” (Quelle )
Schön und gut, aber was bedeutet das nun genau?
Nehmen wir für den Fonds mal ein bildliches Beispiel:
Stelle dir vor, du und deine Freunde wollt für einen eurer Freunde ein großes Geschenk kaufen.
Dafür legt ihr alle in einem Topf zusammen und kauft davon das Geschenk, was sich vielleicht einer alleine nicht leisten könnte.
So in etwa funktioniert ein offener Investmentfonds. Viele Anleger (du und deine Freunde) wollen ein oder mehrere große Investments (das große Geschenk) tätigen und legen dafür das Geld zusammen (der Fonds).
Es gibt natürlich drumherum noch weitere rechtliche Punkte, aber dieses Beispiel soll dir nur zur Erklärung dienen.
Als aufmerksamer Leser ist dir eben bestimmt der Begriff “offener Investmentfonds” aufgefallen. Aber wieso offen?
Bei Fonds unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Investment- oder bei uns Immobilienfonds.
Was ist der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds?
Was ist ein offener Immobilienfonds?
Wie du schon an dem Namen erkennen kannst, sind offene Immobilienfonds so ähnlich wie offene Investmentfonds.
Es gibt:
- Mehrere Anleger
- Die ein größeres Investment tätigen möchten
- Dafür ihr Geld bündeln
Bei Immobilienfonds liegt der Unterschied nur darin begründet, dass der Anlageschwerpunkt auf Immobilien besteht.
Während also ein Investmentfonds eher Aktien, Zinspapiere usw. beinhaltet, sind in Immobilienfonds mehr Immobilien enthalten.
Ziel des Immobilienfonds ist es, dass auch Kleinanleger ihr Geld in die lukrativen Immobilieninvestments stecken können.
Wichtig beim offenen Immobilienfonds ist, dass du ihn jederzeit kaufen und auch wieder verkaufen kannst. Und somit relativ flexibel bist.
Ganz stimmt es aber nicht mehr, dass du deinen Fonds jederzeit verkaufen kannst. Aufgrund der Immobilienblase im Jahr 2008, wurden von der Regierung Mindesthaltedauern und Höchstbeträge eingeführt, über die du als Investor nur verfügen darfst.
Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?
Der “böse” Bruder des offenen Immobilienfonds. Geschlossene Fonds werden in den Medien oft als böse dargestellt. Sie werden als Abzockerpapiere und ich weiß nicht was betitelt.
Ganz so schlimm ist es an sich nicht. Dass die geschlossenen Fonds so einen schlechten Ruf haben, liegt daran, dass die Leute nicht richtig aufgeklärt werden, bevor sie diese erwerben.
Aber was ist denn nun so schlimm an diesen Fonds?
Geschlossene Fonds kannst du dir so vorstellen wie ein großes Projekt.
Am Anfang wird festgelegt, wie viel Kapital gebraucht wird und für wie lange das Ganze ungefähr geplant ist. Dann wird, wie beim offenen Fonds, das Geld von den Anlegern eingesammelt und in dieses Projekt investiert. Der einzige große Unterschied dabei ist die Verfügbarkeit.
Während du bei offenen Fonds jederzeit die Anteile verkaufen kannst, bist du bei geschlossenen Fonds gebunden.
Du kannst es dir vorstellen wie eine Haftstrafe. Wenn das Projekt zum Beispiel für 10 Jahre angelegt ist, dann kommst du so lange nicht aus deinem Fonds heraus.
Du siehst da natürlich das Risiko. Was passiert, wenn das Projekt schief geht?
Genau das sind Punkte, die du bei der Anlage in geschlossene Immobilienfonds beachten solltest.
Das war nun ein kleiner Einblick in die Welt der Fonds. Jetzt lass uns die Unterschiede der Anlagen vergleichen.
Unterschiede zum direkten Investment
Jetzt weißt du, was mit Immobilienfonds gemeint ist. Aber welche Unterschiede gibt es zu einer direkten Anlage in Immobilien?
Kleinere Investmentsumme
Im Unterschied zu einem direkten Investment, sind die Investitionssummen grundsätzlich niedriger.
Sprich, du brauchst als Anleger nicht so viel Eigenkapital für den Erwerb eines Immobilienfonds. Was schon verlockend ist, denn das Eigenkapital ist von den meisten Investoren das Hauptproblem.
Größere Risikostreuung
Ein weiterer Unterschied besteht in der Riskiostreuung.
Die ist bei offenen Immobilienfonds viel höher. Denn die Fonds investieren in mehrere Immobilien.
Das ist meistens bei einem direkten Investment nicht möglich.
Hier musst du dir als Investor erst einen kleinen Bestand an verschiedenen Immobilien aufbauen. Das dauert seine Zeit.
Bei einem offenen Immobilienfonds erwirbt die Fondsgesellschaft von Anfang an mehrere Immobilien, wodurch dein Risiko einfach breiter gestreut ist. Bringt eine Immobilie kein Ertrag, kann das von den anderen meistens aufgefangen werden.
Verfügbarkeit
Offene Immobilienfonds kannst du “jederzeit” verkaufen. Wobei hier mittlerweile die gesetzlichen Fristen und Höchstbeträge eingehalten werden müssen.
Das ist bei einem direkten Investment nicht möglich. Hier kannst du zwar deine Immobilie jederzeit verkaufen, aber das braucht seine Zeit.
Du musst erst einmal den Wert ermitteln, danach einen Käufer finden, dann zum Notar und, und und. Du siehst also, hier ist der Zeitaufwand bis die Immobilie verkauft ist einfach viel höher.
Niedrigere Rendite
Dagegen hast du aber bei einem Immobilienfonds meistens eine geringere Rendite.
Da viele Anleger in diesen Fonds investieren, musst du deine Rendite teilen.
Zusätzlich möchte die Fondsgesellschaft für die Verwaltung des Fonds und der Immobilien natürlich auch Etwas von dem Gewinn abhaben.
Bei einem direkten Investment erhältst du deinen Gewinn. Ja, den musst du auch verteilen (Kapitaldienst, Bewirtschaftungskosten, Rücklagenbildung und so weiter). Trotzdem ist dieser eindeutig höher, als bei einem Immobilienfonds.
Du hast das Steuer in der Hand
Bei einem direkten Investment hast du die Zügel in der Hand.
Du kannst sagen, welche Immobilie erworben werden soll. Du bestimmst deinen Kaufpreis (ob der Verkäufer den annimmt, ist etwas anderes :P) und du berechnest für dich, ob sich das Investment rechnet.
Bei einem Immobilienfonds bist du Beifahrer. Die Gesellschaft sucht die Immobilien aus, sie setzt eine Verwaltung fest und sagt, wann eine Reparatur fällig wird.
Das hat natürlich auch einen Einfluss auf deine Rendite.
Niedrigerer Verwaltungsaufwand
Bei einem Immobilienfonds ist der Verwaltungsaufwand wesentlich niedriger. Du musst dir den
Fonds einmal aussuchen, ihn kaufen und dann ab und zu beobachten. Fertig.
Bei einem Immobilieninvestment musst du dir:
- Den Standort aussuchen
- Die Immobilie bewerten
- Mieter finden
- Den Mietspiegel im Blick haben
- usw.
Aber du kannst auch bei einem direkten Investment den Aufwand ein wenig auslagern. Dafür beschäftigst du eine Immobilienverwaltung.
Trotzdem ist das direkte Investment ein wenig verwaltungsintensiver.
Transparente Kostenübersicht
Bei einem direkten Investment kannst du die Kosten besser überblicken. Hier hast du Kosten wie:
- Den Kapitaldienst
- Die Bewirtschaftungskosten
- Die Rücklagenbildung
- Die Steuern
Bei Immobilienfonds ist das etwas komplizierter. Da sind auch die eben genannten Kosten enthalten. Dazu kommen aber noch Managementgebühren, Verwaltungsgebühren usw.
Sprich, es ist erst einmal intransparenter, als wenn du dir eine Immobilie erwirbst und dort alle Kosten einmal aufführst.
Sind Immobilienfonds nun eine Alternative?
Jetzt kommen wir einmal zur Antwort auf die Frage: “Sind Immobilienfonds eine Alternative zu einem
direkten Investment?”
Du hast eben die Unterschiede zwischen einem direkten Investment und einen Immobilienfonds gesehen. Hier noch einmal eine kleine Zusammenfassung:
| Direktes Investment | Immobilienfonds |
| Es wird eine größere Summe zum Investieren benötigt | Es wird wenig Kapital zum Investieren benötigt |
| Am Anfang kann nur in eine Immobilie direkt investiert werden, was eine geringere Risikostreuung begründet | Größere Risikostreuung, da gleichzeitig in mehrere Immobilien investiert wird |
| Ein Verkauf braucht Zeit | “Jederzeit” veräußerbar (innerhalb der gesetzlichen Grenzen) |
| Hohe Rendite | Niedrige Rendite |
| Du hast das Steuer in der Hand | Du bist Beifahrer |
| Mehr Verwaltungsaufwand | Weniger Verwaltungsaufwand |
| Einfache Kostenstruktur | Komplizierte Kostenstruktur |
Du siehst also: Sowohl das direkte Investment in Immobilien, wie auch das Investieren in Immobilienfonds hat Vor- und Nachteile.
Daher kannst du gar nicht pauschal sagen, ob Immobilienfonds eine Alternative sind. Es kommt ganz auf deine Situation und deine Präferenzen an.
Du hast wenig Kapital und möchtest trotzdem eine hohe Risikostreuung haben? Dabei ist dir die Rendite egal? Dann kannst du auch in Immobilienfonds investieren.
Wichtig ist, dass du dich mit deinem Investment wohlfühlst und dich gut informiert hast.
Denn ohne gute Informationen, wirst du sowohl beim direkten Investment, als auch bei den Immobilienfonds Verluste machen.
Die Sonderform Immobilien-REITS
Du wirst oft hören, dass du nicht mehr in Immobilienfonds investieren sollst, da diese nur zu Verlusten führen.
Eine bessere Alternative sollen sogenannte REITs (Real-Estate-Investment-Trust) sein.
Sie sind keine Immobilienfonds, trotzdem wollte ich sie dir der Vollständigkeits halber nicht vorenthalten.
Was sind REITs?
Wenn du hier Wikipedia fragst, bekommst du folgende Antwort:
“Ein Real-Estate-Investment-Trust (REIT) [ˈriːt] ist
- eine Kapitalsammelstelle für die Kapitalanlage im Immobiliensektor
- ein Unternehmen, das Eigentum an in- und ausländischen Immobilien, mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien, erwirbt, verwaltet und veräußert,
- eine Kapitalgesellschaft,
- in Deutschland immer eine Aktiengesellschaft.
Von anderen Unternehmensformen, namentlich Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften, unterscheiden sich REITs durch einige Besonderheiten, welche sie für Kapitalanleger attraktiv machen sollen. In Deutschland ist hierfür die Aktiengesellschaft als Rechtsform vorgeschrieben.”
Sprich, ein REIT ist eine Aktiengesellschaft, die in Immobilien investiert. Also kannst du grob sagen, es sind Immobilienaktien.
Sie haben meist eine sehr hohe Ausschüttungsquote und eine besondere Besteuerung.
Da ich mich selber mit diesem Thema noch nicht so intensiv beschäftigt habe, kann ich hier weder großartig für noch gegen REITs sprechen.
Da es in diesem Artikel auch eher um die Immobilienfonds gehen soll, nehme die Erwähnung der REITs als Denkanstoß mit.
Sollte dich das Thema näher interessieren, sind hier drei Artikel die sich näher mit dem Thema beschäftigen:
Fazit
Wir sind schon wieder am Ende dieses Artikels angekommen.
In diesem Artikel hast du erfahren, was Fonds an sich sind. Du hast den Unterschied zwischen einem offenen und einem geschlossenen Immobilienfonds kennen gelernt.
Und wie sich ein Immobilienfonds von einem direkten Investment unterscheidet. Nämlichen in diesen Punkten:
- Investmentvolumen
- Risikostreuung
- Verfügbarkeit des Kapitals
- Rendite
- Steuerung
- Verwaltungsaufwand
- Kostenstruktur
Als letztes hast du noch einen kleinen Denkanstoß in Richtung REITs erhalten.
Zu der Frage ob Immobilienfonds eine gute Alternative sind, kann ich nur ein es kommt darauf an sagen.
Denn wie du gesehen hast, haben sie Vor- und Nachteile. Wichtig ist, dass du für dich entscheidest, was für dich überwiegt.
Björn
Wie stehst du zu dem Thema: “Immobilienfonds als Alternative?” oder hast du selber in Immobilienfonds investiert? Mich würde deine Meinung interessieren. Schreibe mir doch einen Kommentar unter diesen Artikel und teile deine Erfahrung.
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