Für die Bewertung des Immobilienwertes gibt es nur drei wichtige Kriterien: Die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Hast du diesen Satz schon einmal gehört?

Wenn du in Immobilien investieren möchtest, kommst du um diese Weisheit gar nicht drumherum. In diesem Artikel möchte ich mit dir die Fragen beantworten:

• Stimmt diese Immobilienweisheit denn überhaupt?
• Was ist damit gemeint?
• Gibt es überhaupt den perfekten Standort?

Daher lass uns gleich loslegen.

Was ist mit Lage, Lage, Lage gemeint? 

Was meint die alte Weisheit eigentlich mit der Aussage: Lage, Lage, Lage?

Eigentlich soll dir damit vermittelt werden, dass die Lage für die Immobilienbewertung der wichtigste Faktor ist. Dabei wird zwischen zwei bis drei verschiedenen Lagen unterschieden.

Das wären die Makrolage, die Mikrolage und als dritte Lage wird das Grundstück oder die Immobilie selbst verwendet.

Aber was wird mit den einzelnen Lagen gemeint?

Was ist die Makrolage?

Mit der Makrolage wird das große Ganze des Standortes gemeint. Hier legst du dein Augenmerk auf das Land, die Region oder die Stadt, wo du investieren möchtest.

Du möchtest hier wissen, ob zum Beispiel deine ausgewählte Stadt ein guter Standort für deine Immobilieninvestments ist. Ob hier Wertsteigerungen zu erwarten sind oder eher von Wertminderungen auszugehen ist.

Wichtige Faktoren sind hier:

• Die Infrastruktur
• Die soziodemografischen Daten
• Die politische Situation
• Andere wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

Beispiele für wichtige Daten für die Makrolage wären:

• Die Kaufkraft
• Freizeitgestaltungsmöglichkeiten
• Anbindungen an Autobahnen und öffentliche Fernverkehrsmittel
• Sind Bahnhöfe oder Flughäfen vorhanden?

Was ist die Mikrolage?

Du hast nun mit der Makrolage eine Stadt gefunden, wo du investieren möchtest. Super! Nun gehen wir einen Schritt weiter.

Während du bei der Makrolage das große Ganze betrachtest, gehst du bei der Mikrolage schon näher ins Detail. Hier beschäftigst du dich mit der Gemeinde, einem konkreten Stadtteil oder einem Straßenzug.

Du konzentrierst dich also auf die konkrete Umgebung deiner Immobilie.

Wichtige Faktoren für die Mikrolage sind:

• Das Mieterklientel
• Das Image
• Entfernung zu Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten
• Nahverkehrsanbindung
• Andere eventuelle Störfaktoren (Gewerbegebiet in der Nähe usw.)

Du analysierst also die Umgebung nach allen möglichen Faktoren, damit sich dein zukünftiger Mieter wohlfühlt.

Was ist beim Grundstück oder der konkreten Immobilie zu beachten? 

Puh, nun hast du dir deine Stadt zum Investieren ausgesucht und hast dir die nähere Umgebung angesehen. Was jetzt noch fehlt ist die dritte Lage, nämlich das Grundstück selber oder die Immobilie, die darauf steht.

Hier gehst du nun noch mehr ins Detail. Denn in der Immobilie soll ja dein zukünftiger Mieter wohnen und dir die Miete zahlen.

Wichtige Faktoren für das Grundstück/ die Immobilie sind:

• Das Baujahr der Immobilie
• Der allgemeine Zustand
• Wie sieht der Vorhof aus?
• Ist der Boden belastet?

Ist der Punkt Lage, Lage, Lage wirklich so wichtig?

Gut, nun weißt du, was die Weisheit Lage, Lage, Lage bedeutet. Man nennt das auch gerne Standortanalyse.

Aber ist diese wirklich so wichtig, wie es den Anschein macht?

Es kommt darauf an. Nämlich darauf, was du aus dieser Aussage schließt und wie du sie anwendest.

Einige schließen nämlich aus dieser Aussage, dass du nur in Top-Lagen investieren solltest. Denn es zählt ja nur die beste Lage.

Aber solltest du nur in den besten Lagen investieren? 

Das ist die nächste Frage, die du dir stellen solltest. Nehmen wir mal die Vorteile von den Top Lagen:

• Hohe Mieteinnahmen
• Geringes Leerstandsrisiko
• Keine Neuvermietungsprobleme
• Meistens ein super Image
• Meistens starke Kaufkraft der Mieter

Was sind die Nachteile von den Top Lagen?

• Meist sehr hohe Kaufpreise
• Kaufpreise steigen oft schneller als die Miete
• Niedrigere Rendite
• Es ist schwierig (nicht unmöglich) geeignete Immobilien zu finden
• Du hast viel Konkurrenz

Das sind natürlich nur ein paar Beispiele für die Vor- und Nachteile von Top-Standorten.

Aber es verdeutlicht, dass die großen Standorte nicht nur Vorteile haben. Oft muss man mit niedrigeren Renditen klarkommen.

Daher kannst du nicht pauschal sagen, dass alle in die Top Lagen investieren sollen. Es kommt einfach auf dich und deine Strategie an.

Was soll dir die Standortanalyse und die Lage-Weisheit denn dann sagen? 

Die Lage-Weisheit soll dir zeigen, wie wichtig die Standortanalyse für deine Investments ist.

Bevor du in einen Standort investierst, ist es wichtig, diesen vorher zu analysieren. Damit du weißt, ob es sich überhaupt lohnt dort zu investieren und ob der Standort zu deiner Strategie passt.

Daher ist es wichtig zu wissen:

Die Lage-Weisheit ist richtig und wichtig. Aber es kommt darauf an, wie du sie anwendest und was du daraus ableitest.

Gibt es den perfekten Standort?

So, nun zu der interessanten Frage:

Gibt es denn nun den perfekten Standort, wo alle deine Kriterien erfüllt sind?

Ich weiß nicht, wie du es siehst, aber meine Meinung ist ein ganz klares Nein.

Warum denke ich das?

Nun, das hat ganz einfache Gründe:

Jeder Standort hat Vor- und Nachteile. Wenn du dir das Beispiel zu den Top-Lagen anschaust, siehst du, was ich meine.

Daher kann es gar nicht den einen Standort geben.  

Viel wichtiger ist, dass der Standort zu deiner Investmentstrategie passt.

Hierzu ein Beispiel:

Du hast dir deine Strategie überlegt und diese sieht wie folgt aus:

• Du möchtest in einer guten bis sehr guten Lage investieren
• Du hast dich für eine Buy-and-Hold-Strategie entschieden
• Vermieten möchtest du an Studenten

Damit weißt du, dass du in einer Stadt mit einer großen Universität investieren solltest. Oder zumindest eine Stadt, die in der Nähe einer Universität liegt.

Wenn du jetzt in eine der Top-Lagen investierst, wo aber keine renommierte Universität ist, kann es passieren, dass du nicht den Erfolg erntest, den du erhofft hast. Einfach aus dem Grund, da du am falschen Standort für deine Zielmietergruppe investiert hast.

Fazit

Wir fassen einmal zusammen:

Mit der Weisheit: „Lage, Lage, Lage“ sind die einzelnen Standorte Makrolage, Mikrolage und das Grundstück bzw. die Immobilie an sich gemeint.

Du gehst vom großen Ganzen immer mehr ins Detail. Dieser Prozess nennt sich auch Standortanalyse.

Sagt dir die Weisheit, dass du nur in den besten Lagen investieren solltest? – Nein, sie sagt dir lediglich, dass die Standortanalyse wichtig ist. Du solltest den Standort für dein Investment sehr gut analysieren, damit keine Überraschungen auf dich zukommen.

Gibt es den perfekten Standort? Nein, den gibt es nicht. Vielmehr muss der Standort zu deiner Strategie passen.

Du siehst also, es ist schon ein bisschen was an der Weisheit dran. Wichtig ist, dass du sie richtig anwendest.

Björn

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