Es haben mich in der letzten Zeit immer wieder die Fragen erreicht:

• Björn, wie viele Immobilien hast du schon?
• Wie waren deine Anfänge mit Immobilien?
• Was sind deine Learnings und Probleme am Anfang gewesen?

Um dir diese Fragen zu beantworten, kommt dieser Artikel.

Er handelt von meinen ersten zwei Investments.

Wie war mein Plan?

Welche Probleme gab es?

Wie sieht die aktuelle Situation aus?

Viel Spaß beim Lesen.

Investment 1: Eine Vollkatastrophe!

Mein erstes Investment war eine Vollkatastrophe.

Obwohl alles am Anfang so klasse aussah.

Und genau deswegen mag ich dieses erste Investment so gerne.

Durch diese Vollkatastrophe konnte ich viel lernen.

Aber siehe selbst:

Die Wohnung

Die erste Wohnung liegt in Barmstedt.

Es war eine Wohnung mit 35 Quadratmetern und einem Kaufpreis von 77.000,- EUR.

Das gesamte Haus wurde ein paar Jahre vorher auf Vordermann gebracht.

Und somit gab es keinen Renovierungsstau.

Dafür war aber die Instandsetzungsrücklage fast auf Null.

Trotzdem sah die Wohnung interessant aus.

Es waren nur 4 Wohneinheiten im gesamten Haus.

Also eine schöne kleine schnuckelige WEG.

So war mein erster Gedanke.

Die erzielbare Miete für diese Wohnung war nur lachhaft.

So wäre ich am Ende bei genau 0 EUR rausgekommen.

Ich zahle damit nichts und mein Vermögen wächst, da in der Kreditrate ja auch das Darlehen getilgt wird.

Diese Tilgung ist auch mein Vermögensaufbau.

Trotzdem würde ich kein Geld damit verdienen.

Und das war so nicht der Plan!

Die Strategie

Also musste eine neue Strategie her.

Bisher war mein Wunsch immer, eine normale Vermietung durchzuführen.

Da aber die normale Vermietung nicht ausreichte, schaute ich mich um.

Ich hatte schon öfters etwas von AirBNB gehört und informierte mich.

Nachdem ich die Immobilie mittels ein paar groben Schätzungen berechnet hatte, war ich begeistert:

Es sollten ganze 250,- EUR übrig bleiben!

Und das bei einer Auslastung von 65 %. Das heißt, wenn die Wohnung für 19,5 Tage / Monat gebucht wird.

Sollte ich die Wohnung fast den ganzen Monat vermieten, wäre da noch mehr drin.

Ich war begeistert.

Das war meine Strategie:

Eine Vermietung über AirBNB.

Aber kurz nochmal zur Erklärung:

Warum wollte ich unbedingt diese Wohnung haben?

Ich hätte ja weiter nach einer normalen Wohnung suchen können?

Ehrlich gesagt:

Ich wollte endlich starten und war etwas ungeduldig.

Diese Wohnung war die Erste, die sich nach einem halben Jahr Suche ergeben hatte, die mindestens eine Null stehen hatte.

Nun hatte ich die Wohnung und eine Strategie.

Der Verkäufer war auch von meinem Auftritt angetan und wir kamen in die Verhandlungen.

Am Ende haben wir uns auf folgenden Deal geeinigt:

Ich zahle den Kaufpreis von 80.000,- EUR.

Dafür entfällt für mich die Maklerprovision, da der Verkäufer diese übernimmt.

Die Probleme

Soweit – so gut.

Eine Woche später wurde der Kaufvertrag unterzeichnet.

Ich war nun Eigentümer einer Wohnung.

Sofort wollte ich mich ans Umsetzen machen und bat den alten Eigentümer um die Schlüssel.

Er fragte mich, was ich nun mit der Wohnung vorhätte.

Als ich ihm die Idee mit der AirBNB Vermietung erklärte, klopfte er mir nur auf die Schulter.

“Das können Sie sich gleich aus dem Kopf schlagen. Haben Sie die Teilungserklärung nicht gelesen?”

Teilungserklärung?

Da steht doch nur drin, wem was gehört und wie man miteinander umgehen muss.

Falsch!

Mein erster großer Fehler war gleich am Anfang:

Ich habe meine Immobilie nicht geprüft!

Jedenfalls nicht die Unterlagen.

Fataler Fehler.

Ich eilte also nach Hause und schaute mir die Teilungserklärung an.

Und nach mehrmaligem Lesen, wurde ich fündig.

Sinngemäß stand da:

• Die Wohnung ist nur für den wohnwirtschaftlichen Zweck zu gebrauchen

Das war noch in Ordnung.

Aber dann folgten folgende Abschnitte:

• Eine gewerbliche Nutzung ist untersagt
• Und das Thema Kurzzeitvermietung (wurde so natürlich damals nicht genannt) ist nur mit der ausdrücklichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich

BAM.

Damit hatte ich ein Problem.

Denn in den Eigentümerprotokollen (komischerwiese habe ich die geprüft) wurde eins klar: Die alten Eigentümer sind Neuem immer skeptisch gegenüber.

Trotzdem habe ich angefragt.

Leider mit einer erschütternden Nachricht:

Niemals!

Kurze Bestandsaufnahme:

• Ich habe eine Wohnung
• Dafür muss ich die Kosten tragen
• Meine Vermietungsstrategie geht nicht auf
• Was nun?

Die Lösung

Einfache Antwort:

Es musste ein Strategiewechsel her.

Und das schnell.

Zum Glück gab es noch die gute alte Vermietung.

Mit dieser Form der Vermietung würde ich zwar eine Nullrunde machen, aber immerhin habe ich keine Kosten.

Also Mieter suchen.

Das habe ich aufgrund der leichten Panik einen Makler machen lassen.

Eine Woche nachdem alle Rechte und Pflichten an mich übergegangen sind, kam der Makler mit einem passablen Mieter:

Ein Lehrer im Ruhestand suchte eine Wohnung.

Er war bereit die verlangte Miete zu zahlen und die Prüfung zeigte auch nichts Negatives.

Also:

Ab den Mietvertrag unterzeichnen und fertig.

Aktueller Stand

Heute 2 Jahre später sieht der Stand der Dinge wie folgt aus:

Der nette Herr wohnt immer noch in der Wohnung.

Da eine Mieterhöhung aktuell noch nicht möglich ist, bleibt es bei einer Nullrunde.

Allerdings konnte ich Einiges aus diesem Investment lernen.

Aber bevor wir zu den Learnings kommen – einmal die Zahlen:

Meine Learnings

Meine Learnings aus diesem Investment kann ich kurz zusammenfassen:

Prüfe immer, immer, IMMER! deine Immobilie

Und zwar nicht nur die Immobilie an sich, sondern alles!

• Die Unterlagen
• Die Zahlen

Einfach alles.

Lesertipp: Wenn du nicht weißt, wie das geht: Schau dir meinen Online-Kurs an. Hier erkläre ich dir genau, wie du eine Immobilienprüfung vornimmst.

Es kommt immer anders, also plane nicht nur mit einer Strategie!

Wie du an meinem Fehler gesehen hast, kann es immer anders kommen.

Umso wichtiger ist es, dass du mehr als eine Strategie hast.

Lege dir immer mindestens 2 Strategien zurecht.

Noch besser sind drei.

Sei immer offen für neue Blickwinkel!

Auch wenn AirBNB bei diesem Objekt nicht funktioniert hat:

Es wäre ein lohnenswertes Investment geworden.

Verschließe dich nicht vor neuen Dingen.

Sondern schaue sie dir an und überlege dir, wie du sie einsetzen kannst.

Investment 2: Besser, aber noch Luft nach oben!

Das zweite Investment war nicht ganz so spannend wie das erste.

Dafür wirft es mindestens einen kleinen Cashflow ab.

Aber siehe selbst:

Die Wohnung

Die zweite kleine Wohnung liegt in Lübeck.

Sie ist bereits vermietet gewesen und somit war die Rendite schon festgeschrieben.

Die Wohnung an sich ist schon etwas in die Jahre gekommen.

Allerdings ist das für den Mieter noch in Ordnung.

Der Kaufpreis lag bei 65.000,- EUR

Und der zu erwartende Cashflow bei ca. 65,- EUR im Monat.

Die Strategie

Die Strategie war einfach:

Wohnung kaufen und die Miete erhöhen.

Sobald der Mieter auszieht:

• Wohnung schick machen
• Und höher vermieten
• Eventuell sogar per AirBNB 

Das war die Hauptstrategie.

Bei der ersten Wohnung habe ich ja gelernt, immer ein Ass im Ärmel zu haben.

Somit habe ich mir die Wohnung genau angeschaut.

Auch ohne Mieterhöhung rechnet sie sich.

Und per AirBNB wäre sie schnell vermietet gewesen, sollte der Mieter rausgehen.

Die Probleme

Also Wohnung gekauft und ab in die Umsetzung.

Das war hier ja nicht so schwer.

Mieter war schon drin und nun wollte ich nur die Miete erhöhen.

Aber:

Pustekuchen.

Ein Jahr vorher wurde die Miete gerade erhöht.

Gemäß §558 Abs. 3 BGB darf die Miete aber erst wieder nach drei Jahren erhöht werden.

Somit blieb die Miete, wie sie war.

Zusätzlich habe ich beim Gespräch mit dem Mieter zwei Dinge herausgefunden:

1. Er möchte doch länger in der Wohnung bleiben, als vorher geplant
2. Sein Vater ist Anwalt, somit sollte jeder Schritt vorher gut bedacht sein 😉

Die Lösung

Die Lösung ist einfach:

Ich lasse die Miete so laufen, wie sie ist.

Sollte der Mieter ein Problem haben, kümmere ich mich schnell drum.

Ansonsten hört er erst 2022 wieder von mir oder wenn er kündigt.

Aktueller Stand

Der Mieter ist immer noch in der Wohnung.

Es gab bisher keine Probleme.

Auch beim Haus wurde bisher nichts gemacht.

Also: Alles super.

Die Miete kommt jeden Monat auf mein Konto.

Ich bin ganz glücklich mit der Wohnung und freue mich, wenn ich den nächsten Schritt gehen kann.

So sieht die aktuelle Berechnung wie vorher aus:

Meine Learnings!

Was habe ich bei dieser Wohnung gelernt?

Kurz und knapp sind das zwei sehr wichtige Sachen:

Bei vermieteten Wohnungen die letzte Mieterhöhung erfragen!

Oder noch besser:

Hole dir die letzten Mieterhöhungsanschreiben vom vorherigen Eigentümer.

Diese gehören unbedingt in deine Immobilienprüfungsunterlagen.

Informiere dich über den Mieter

Dein Mieter ist dein Vertragspartner.

Er zahlt deine Miete und er wohnt in deiner Immobilie.

Wenn er Blödsinn anstellt, bleibst du vorerst auf den Kosten sitzen.

Wie es weitergeht

Nun habe ich zwei Wohnungen – und nun?

Ich suche weiter.

Aufgrund von Corona und ein paar Schwierigkeiten mit meinem Arbeitgeber, wird das Finanzierung aktuell schwierig.

Banken klare und sichere Verhältnisse.

Entweder du brauchst 

• ein ungekündigtes Arbeitsverhältnis oder 
• eine Selbstständigkeit mit mindestens 3 Steuerjahren (wo mindestens zwei grüne Zahlen haben sollten).

Das hält mich aber nicht von Immobilien ab.

Ich bin am Überlegen, andere Strategien umzusetzen:

• AirBNB mit gemieteten Wohnungen
• WG-Vermietung mit gemieteten Wohnungen
• Co-Investments

Du darfst gespannt sein.

Und ein weiterer wichtiger Punkt:

Ich baue mein Netzwerk weiter aus.

So gehe ich sicher, dass zum richtigen Zeitpunkt wieder Immobilien zum Kaufen vorhanden sind.

Wie ist dein aktueller Stand?

Hat dir der Artikel Spaß gebracht?

Lass es mich in deinem Kommentar wissen.

Koalastarke Grüße

Björn