“Hugo!”

Hugo dreht sich fragend um.

Auf der anderen Straßenseite steht ein alter Bekannter von ihm.

Ohne auf die Autos zu schauen, rennt dieser auf Hugo zu.

“Du bist doch Immobilienexperte?! Ich brauche dringend deine Hilfe.”

Hugo schaut weiterhin etwas verständnislos.

“Ich habe eine tolle Immobilie gefunden, aber da steht ein Wort was ich nicht verstehe.”

Erbpacht.

Was soll das nun wieder sein?

Hugo kennt sich zwar mit Immobilien aus, dieses Wort kennt er aber nicht. Also setzt er sich hin und informiert sich.

Schauen wir dem kleinen Koala mal über die Schulter.

Was bedeutet Erbpacht?

Erbpacht Immobilien habe ich immer gemieden.

Wie ist es bei dir?

Aber warum?

Unwissenheit!

Ich wusste lange Zeit nicht, was Erbpacht genau bedeutet. 

Geht es dir genau so?

Damit ist jetzt Schluss!

Hier wollen wir nun klären, womit wir es zu tun haben.

Unterschied Erbpacht und Erbbaurecht

Zuerst einmal eine wichtige Unterscheidung:

• Erbpacht und
• Erbbaurecht

Was ist der Unterschied oder ist es das Gleiche?

Beim Erbbaurecht ist die zeitlich begrenzte Nutzung eines Grundstücks gemeint. 

Hier kannst du dann zum Beispiel eine Immobilie darauf errichten.

Meistens wird hier auch der Begriff “Erbpacht” verwendet.

Allerdings gab es auch einmal eine richtige Erbpacht.

Dabei handelte es sich um eine besondere Form des Grundbesitzes.

Diese Erbpacht wurde 1947 abgeschafft und ist seitdem verboten.

Das Wort ist trotzdem im Sprachgebrauch hängen geblieben.

Die „Erbpacht“ ist seit 1947 verboten. Allerdings wird der Begriff als Synonym für das Erbbaurecht verwendet.

Wichtig für dich:

• Es wird immer über das Erbbaurecht gesprochen
• Allerdings wird meist der Begriff Erbpacht verwendet

Haus auf fremden Boden

Bei der Erbpacht wurde auf einem Grundstück eine Immobilie errichtet.

Diese Immobilie gehört aktuell dem Eigentümer.

Aber das Grundstück hat er nur gepachtet.

Somit gehört ihm das Haus, das Grundstück jedoch nicht.

Die Erbpacht wird immer über einen festen Zeitraum (zwischen 50 und 99 Jahren) vereinbart.

Als Eigentümer des Hauses, musst du eine monatliche Zahlung leisten.

Der Erbbauzins, quasi deine Miete für das Grundstück.

Die Regelungen für das Erbbaurecht alias Erbpacht findest du im ErbbauRG.

Vergeben wird eine Erbpacht meist von Gemeinden, Kirchen Stiftungen oder auch von Privatpersonen.

Alles Wichtige, was du über deine Erbpacht wissen musst, steht im Erbpachtvertrag oder Erbbaurechtsvertrag.

Die Erbpacht steht außerdem im Grundbuch, was für deine Finanzierung später noch interessant wird.

Was passiert nach Ablauf der 99 Jahre?

Wenn du einen neuen Erbpachtvertrag über 99 Jahre vereinbart hast, wirst du diese 99 Jahre höchstwahrscheinlich nicht miterleben. 

Daher ist es den meisten relativ egal, was nach den 99 Jahren passiert.

Wenn du eine bereits bestehende Immobilie mit Erbpacht kaufst, wie sieht es da aus?

Dann wird es natürlich interessanter, was nach Ablauf der Zeit passiert.

Sobald die Vertragszeit abgelaufen ist, geht das Nutzungsrecht automatisch an den Eigentümer des Grundstücks zurück.

Mit diesem Nutzungsrecht geht auch das Eigentumsrecht an der Immobilie an den Grundstückseigentümer über.

Du hast somit deine Immobilie verloren und dem Grundstückseigentümer ein schickes Haus geschenkt. 

Stopp!

Hier kommt noch ein wichtiger Punkt.

Das Eigentumsrecht geht auf den Grundstückseigentümer über, dieser muss dir aber eine Entschädigung von 2 / 3 des Verkehrswertes anbieten.

Solltest du dieses Angebot ausschlagen, geht deine Immobilie ohne Entschädigung an den Grundstückseigentümer über.

Dann gehst du vollkommen leer aus.

Nach 99 Jahren verlierst du das Eigentumsrecht an deiner Immobilie. Aber der Grundstückseigentümer muss dir eine Entschädigung von 2 / 3 des Verkehrswertes anbieten.

Was also tun?

Du hast zwei Möglichkeiten:

1. Dich um eine Verlängerung des Vertrages kümmern
2. Schnellstmöglich den Verkehrswert deiner Immobilie feststellen (ein Beispiel hierfür findest du hier)

Und warum kannst du nicht einfach verkaufen?

Du verlierst die Immobilie ja sowieso, dann doch lieber zu deinem Preis.

Eine super Idee!

Lass mich dir hier eine Gegenfrage stellen:

“Würdest du eine Immobilie mit einer Erbpacht kaufen, die nur noch 1 Jahr läuft?”

Meine Antwort lautet: 

Nein!

Denn jeder, der sich mit dem Thema beschäftigt hat weiß, dass nach dem Jahr das Nutzungsrecht und somit das Eigentumsrecht erlischt.

Damit müsste der neue Eigentümer auf den guten Willen des Eigentümers hoffen.

Würdest du das machen?

Zusätzlich finanzieren Banken Immobilien mit einer Erbpacht von unter 30 Jahren fast gar nicht mehr.

Daher fällt diese Möglichkeit weg.

Wie sieht es mit der Baufinanzierung aus?

Apropos Banken und Finanzierung.

Wie sieht die Bank die Erbpacht?

Das kommt auf verschiedene Faktoren an.

Nicht jede Bank finanziert Immobilien mit einem Erbbaurecht.

Das bedeutet für die Banken einen erheblichen Mehraufwand, den nicht alle bereit sind zu tragen.

Dann kommt es darauf an, wie lange die Erbpacht noch gilt.

Also wie lange du noch ein Nutzungsrecht an dem Grundstück hättest.

Viele Banken sind bei Erbpacht Immobilien über 30 Jahre noch entspannt.

Sobald es aber unter die 30 geht, wird es schwierig.

100 % Finanzierungen sind bei der Erbpacht schwer oder manchmal sogar unmöglich.

Denn die Bank geht ein größeres Risiko mit der Erbpacht ein.

Diese wird nämlich ins Grundbuch eingetragen und wird vor den Grundschulden bedient.

Bedeutet für die Bank, dass sie erst nach der Erbpacht bedient wird. 

Dadurch bekommt sie natürlich weniger vom Kuchen. Was sie natürlich mit einplant.

Und noch einen Punkt darfst du nicht vergessen:

Durch die Erbpacht musst du eine monatliche Gebühr an den Grundstückseigentümer zahlen.

Diese setzt die Bank in deine Haushaltsrechnung mit ein.

Merke dir:

• Nicht jede Bank bietet diese Finanzierung an
• Am besten sind Erbpachten mit mehr als 30 Jahren Laufzeit
• Du solltest mehr Eigenkapital für die Finanzierung einplanen
• Bedenke den Erbpachtzins für deine Haushaltsrechnung

Der Erbpachtvertrag 

Wir haben ihn schon öfters erwähnt:

Den Erbpachtvertrag oder den Erbbaurechtsvertrag.

Wenn du dich für eine Immobilie mit Erbpacht interessierst, ist dieser Vertrag enorm wichtig.

Hier steht alles drin, was für dich wichtig ist.

Aber was ist das genau?

Was steht im Erbpachtvertrag?

Im Vertrag stehen viele verschiedene Dinge.

Hier eine kurze Übersicht:

Ist der Vertrag kündbar?

Kann der Erbbaurechtsgeber den Erbpachtvertrag kündigen?

Und somit stehst du nach einem Kauf dann vollkommen leer da?

Grundsätzlich sind Erbpachtverträge nicht kündbar.

Punkt.

Allerdings:

Es gibt ein paar Ausnahmefälle:

• Du verstößt gegen die Vertragsvereinbarungen
• Du zahlst den Erbpachtzins nicht
• Du lässt das Grundstück verwahrlosen
• Du triffst Entscheidungen, bei denen der Erbbaurechtsgeber ein Mitspracherecht hat

Einfach gesagt, du hältst dich an keine Vereinbarung.

Dieses Sonderkündigungsrecht wird Heimfall genannt.

Aber keine Angst.

1. Du hältst dich ja an die Vertragsvereinbarungen – oder?
2. Auch wenn dir gekündigt wird, muss der Erbbaurechtsgeber dir eine Entschädigung von 2 /3 des Verkehrswertes zahlen

Also auch wenn du Mist gebaut hast und der Eigentümer dir kündigt, du stehst nicht mittellos da.

Besonderheiten der Erbpacht Immobilien

Einige Besonderheiten der Erbpacht hast du kennengelernt.

Nun kommen noch ein paar weitere wichtige Punkte.

Feste Laufzeit

Wie schon öfters erwähnt, hat die Erbpacht eine feste Laufzeit.

Diese wird im Erbpachtvertrag festgelegt und beträgt meist 50 bis 99 Jahre.

Es erfolgt keine automatische Verlängerung des Vertrages.

Im Vertrag selber kann aber ein Angebot auf eine Verlängerung schon enthalten sein.

Dieses Angebot müsstest du dann bei Ablauf der Nutzungsdauer annehmen oder ablehnen.

Miete für das Grundstück – der Erbpachtzins

Da der Grundstückseigentümer dir sein Grundstück überlässt, möchte er dafür Geld haben.

Den sogenannten Erbpachtzins.

Dieser beträgt üblicherweise 3 – 5 % des Grundstückswerts.

Dieser Zins steht im Erbpachtvertrag und kann sich im Laufe der Zeit ändern.

In der Wertsicherungsklausel findest du den Zeitraum, in dem sich der Erbpachtzins ändern darf, meist sind das alle fünf Jahre.

Und an welchen Preisindex sich dieser orientiert, meist wird der Verbraucherpreisindex vom statistischen Bundesamt verwendet.

Interessant für dich als Vermieter:

Du kannst den Erbpachtzins steuerlich als Werbungskosten abschreiben.

Dadurch kannst du deine Steuerlast ein wenig senken.

Trotzdem muss der Zins in deiner Renditeberechnung berücksichtigt werden.

Du hast kein Grundstück, musst aber Steuern zahlen

Nun kommen wir zu einem Thema, da fehlte mir am Anfang das Verständnis.

Aber wenn ich so darüber nachdenke, ist es logisch.

Du besitzt kein Grundstück.

Trotzdem musst du jährlich die Grundsteuer zahlen und beim Kauf die Grunderwerbsteuer.

Nur ist die Basis für die Berechnung anders.

Aber warum musst du die Steuern zahlen?

Grundsteuer

Die Grundsteuer musst du zahlen, komme was wolle.

Aber warum ist das so?

Es gibt zwei Argumente dafür:

• Es wird nach dem wirtschaftlichen Eigentümer und nicht nach dem juristischen Eigentümer geschaut
• Die Steuer wird für die Immobilie auf dem Grundstück berechnet und nicht für das Grundstück selber

Das sind die beiden Begründungen, die ich gefunden habe.

Und es macht für mich schon Sinn.

Der Erbbaurechtsgeber ist zwar juristisch gesehen der Eigentümer des Grundstücks, aber du lebst darauf. 

Oder vermietest eine Immobilie, die darauf steht. 

Der Staat möchte von dir das Geld haben, da du wirtschaftlich davon profitierst.

Hier finde ich die Auslegung etwas schwierig, denn auch der Erbbaurechtsgeber profitiert ja von dem Grundstück.

Er bekommt nämlich den Erbpachtzins.

Die zweite Begründung finde ich schon logischer.

Das Grundstück wird etwas mehr außer Acht gelassen und die Steuer wird nur auf die Immobilie bezogen.

So wird ein Schuh draus, warum nur du die Grundsteuer zahlen musst. 

Aber warum heißt es dann Grundsteuer?

Das Thema kann man bis in die Unendlichkeit weiter diskutieren.

Fakt ist:

Du musst die Grundsteuer zahlen.

Grunderwerbssteuer

Genau wie die Grundsteuer, musst du auch die Grunderwerbssteuer zahlen.

Diese fällt beim Kauf der Immobilie an.

Der Steuersatz variiert je nach Bundesland.

Wenn du den Grunderwerbsteuersatz für dein Bundesland suchst, erhältst du den aktuellsten Wert.

Allerdings wird die Grunderwerbsteuer anders berechnet als normal.

Der Betrag, den du zahlen musst, setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:

• Dem Erbpachtzins
• Dem Grunderwerbsteuersatz
• Dem Vervielfältiger gemäß Bewertungsgesetz (Anlage 9A)

Hier einmal ein Auszug der Vervielfältigertabelle aus der Anlage 9A:

Wie du siehst, orientiert sie sich an der Laufzeit der Erbpacht.

Nun wird die Grunderwerbsteuer nach folgendem Schema berechnet:

1. Erbpachtzins x 12 = Jahreswert
2. Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung
3. Gegenleistung x Grunderwerbsteuersatz = Zu zahlende Grunderwerbsteuer

Nehmen wir mal folgendes Beispiel:

Wie sieht es mit einem Verkauf aus?

Grundsätzlich kannst du eine Erbpacht Immobilie verkaufen. 

Allerdings hast du hier ein paar Besonderheiten zu beachten.

Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsgebers

Zuerst wäre da das Vorkaufsrecht deines Erbbaurechtsgebers. 

Bevor du deine Immobilie an den Markt stellst, musst du den Grundstücksbesitzer fragen.

Wenn dieser deine Immobilie nicht kaufen möchte, kannst du den Makler losschicken.

Die Erbpacht bleibt bestehen

Der neue Eigentümer der Immobilie übernimmt die vorhandene Erbpacht.

An sich logisch, es wird aber oft übersehen.

Er übernimmt die Erbpacht mit der aktuellen Gültigkeit.

Dieses Vorgehen hat einen gewaltigen Nachteil:

Je weiter die Erbpacht dem Ende zugeht, umso schwerer ist es eine Immobilie zu verkaufen.

Denn der Käufer muss auf die Verlängerung des Vertrages hoffen.

Und Hoffnung ist eine schlechte Grundlage für eine Entscheidung.

Der Erbbaurechtsgeber hat ein Vetorecht

Du kannst deine Immobilie an jeden verkaufen.

Allerdings kann der Grundstückseigentümer einem Verkauf widersprechen.

Das kann er allerdings nur in bestimmten Fällen:

• Wenn er um seinen Erbpachtzins fürchtet
• Die Immobilie auf einmal gewerblich genutzt werden soll

Sollte einer dieser Fälle eintreten, kann der Grundstückseigentümer dem Verkauf der Immobilie widersprechen.

Und was ist mit einer Vermietung?

Wenn du nun Eigentümer einer Erbpacht Immobilie bist, wie sieht es dann mit der Vermietung aus?

Gibt es da irgendwelche Probleme?

Einer Vermietung steht normalerweise nichts entgegen. 

Beachte nur, dass im Erbpachtvertrag die Vermietung ausgeschlossen werden kann.

Dann solltest du eine Vermietung vermeiden.

In diesem Augenblick ist die Immobilie auch nicht mehr interessant für dich.

Zusätzlich solltest du daran denken, den Erbpachtzins in deine Renditerechnung mit einzubeziehen.

Damit wird dein Ergebnis genauer und du wunderst dich nachher nicht, wo das Geld hin ist.

Berücksichtige auch, dass der Erbbauzins bei einer Vermietung steigen kann.

Manche Erbbaurechtsgeber sind was das Thema “Verbesserung der wirtschaftlichen Lage” ganz genau.

Durch die Vermietung hast du mehr Einkommen, dadurch hat sich deine wirtschaftliche Lage verbessert.

Oft ist das eine Begründung für eine Erhöhung des Erbpachtzinssatzes.

Vor und Nachteile des Erbbaurechts

So nun hast du viel über die Erbpacht / Erbbaurecht erfahren. 

Hier nochmal die Vor- und Nachteile der Erbpacht in einer kleinen Übersicht:

Fazit Alternative oder nicht?

Das wars zum Thema Erbpacht.

Wie sieht das Fazit aus?

Ist es eine Alternative oder solltest du die Finger davon lassen?

Wie immer ist es eine Geschmackssache.

Aber ich habe mich aktuell gegen die Erbpacht entschieden.

Das hat folgende Gründe:

• Ein Erbpachtzins von 3 -7 % ist höher als die aktuell sehr niedrigen Zinsen. Dadurch ist die Erbpacht meist teurer als eine normale Immobilie.
• Die Banken mögen Erbpacht Immobilien nicht so gerne. Wenn du gerade am Anfang mit einer Bank stehst, ist das nicht unbedingt förderlich.
• Der Erbbaurechtsgeber hat mir zu viel Mitspracherecht. Ich möchte das Zepter in der Hand halten und dieses nicht an jemand anderes weitergeben.
• Die Immobilie ist nach Ablauf weg. Auch wenn viele Erbpachten verlängert werden. Das Risiko ist mir zu groß, dass meine Immobilie dann weg ist.

Das sind meine Gründe, die gegen die Erbpacht sprechen.

Mich würde brennend interessieren, wie deine Meinung zur Erbpacht aussieht? Hast du schon Erfahrungen oder ist dir das Thema auch suspekt?

Ich bin gespannt auf deinen Kommentar.

Koalastarke Grüße

Björn