4 Immobilienrenditen und wie du sie berechnest
Warum betreibst du als Investor eigentlich den ganzen Aufwand mit den Immobilien?
Damit du einen monatlichen Cashflow erhältst und somit ein zusätzliches Einkommen erwirtschaftest. Dein Investment soll sich ja rentieren.
Aber wie berechnest du die Rendite deines Immobilieninvestments? Gibt es sogar eine richtige Immobilienrendite?
Darum soll es in diesem Artikel gehen. Ich möchte mit dir die Fragen klären:
- Was ist eigentlich eine Rendite?
- Welche verschiedenen Renditen für Immobilien gibt es ?
- Wie berechnest du die Rendite ?
Also lass uns starten.
Was ist eine Rendite?
Damit zuerst zu einer der wichtigen Fragen. Was ist überhaupt eine Rendite?
Wenn du Wikipedia fragst, kommt da folgende Antwort heraus:
“Die Rendite (englisch yield) ist im Finanzwesen der in Prozent eines Bezugswerts ausgedrückte Effektivzins, den ein Anleger bei Finanzprodukten oder ein Investor bei Investitionen innerhalb eines Jahres erzielt.” Quelle
Was sagt dir das also?
Einfach gesagt ist die Rendite also die Verzinsung deines eingesetzten Kapitals innerhalb eines Jahres.
Welche Immobilienrenditen gibt es?
Wie weiter oben bereits erwähnt, möchtest du als Investor natürlich, dass sich dein Investment rentiert. Schließlich gehst du ein Risiko ein, wofür du bezahlt werden möchtest.
Nur wie berechnest du die Rendite? Und gibt es die eine Renditeformel?
Wenn du ein wenig im Internet suchst, wird einmal von der einen und einmal von der anderen Rendite gesprochen.
Zusammengefasst kannst du eigentlich von vier Renditen sprechen, die du als Investor kennen und berechnen können solltest.
Schauen wir uns die Renditen mal an:
1. Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite läuft dir als Investor ständig über den Weg. Denn das ist die Rendite, die immer in den Exposés der Immobilienmakler angegeben wird.
Sie berechnet sich ganz einfach:
Jahresbruttomiete / Kaufpreis x 100 = Bruttomietrendite.
Das war einfach. Nur was sagt dir diese Zahl und bringt sie dir als Investor etwas?
Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahresbruttomiete, die du erhältst, ins Verhältnis zu deinem gezahlten Kaufpreis. Mehr nicht.
Bringt sie dir als Investor etwas? Nein. Denn sie berücksichtigt weder die Nebenkosten beim Immobilienkauf, noch berücksichtigt sie die anfallenden Bewirtschaftungskosten. Damit bringt sie dir als Investor erst einmal nichts.
2. Nettomietrendite
Die Nettomietrendite gibt dir als Investor schon mehr Auskunft. Sie berechnet sich wie folgt:
(Jahresbruttomiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) x 100 = Nettomietrendite
Wie du siehst sind bei dieser Berechnung schon einige andere Zahlen vorhanden.
Was sagt dir nun die Nettomietrendite und bringt sie dir etwas als Investor?
Die Nettomietrendite berücksichtigt neben deiner Jahresbruttomiete auch noch die Bewirtschaftungskosten, die du nicht auf deinen Mieter umlegen kannst. Weiterhin berücksichtigt die Nettomietrendite neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten, die du für den Kauf zahlen musst.
Somit gibt dir die Nettomietrendite schon ein genaueres Bild. Sie zeigt dir, in welchem Verhältnis deine Jahresnettomiete zu deinem Kaufpreis inklusive Nebenkosten steht.
Bringt dir diese Rendite etwas?
Ja, denn wie eben erwähnt, zeigt sie dir, was du für deine Investition erhältst. Du musst hier nur berücksichtigen, dass die Darlehenskosten nicht berücksichtigt sind.
Weiterhin lässt sich durch die Rendite dein Cashflow vor Steuern schnell überschlagen.
Ein Beispiel hierfür mit folgenden Daten:
- Du hast eine Wohnung mit einer Nettomietrendite von 5 Prozent
- Du musst einen Kapitaldienst von 4 Prozent (2 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung) leisten
Dann berechnet sich dein freier Cashflow vor Steuern so:
Nettomietrendite – Kapitaldienst = freier Cashflow vor Steuern
Für unser Beispiel sähe das so aus:
5 Prozent – 4 Prozent = 1 Prozent
Sprich, aus diesem Investment bleibt dir ein Prozent freier Cashflow vor Steuern. Du verdienst also Geld mit deiner Immobilie.
Dazu ist aber zu sagen, dass es nur eine grobe Kalkulation ist. Das muss nicht dein tatsächlicher freier Cashflow vor Steuern sein.
3. Eigenkapitalrendite
Als Investor nimmst du ein gewisses Risiko auf dich, wenn du in Immobilien investierst. Das möchtest du dir natürlich auch bezahlen lassen. Denn warum gehst du sonst dieses Risiko ein?
Um dir die Bezahlung für dein Risiko auszurechnen, ist die Eigenkapitalrendite super.
Die Berechnung ist ganz einfach:
Jahresnettomieteinnahmen / eingesetztes Kapital x 100 = Eigenkapitalrendite
Was sagt dir diese Renditezahl und was bringt sie dir?
Wie du sehen kannst, setzt die Rechnung dein Eigenkapital ins Verhältnis zu deinem erzielten Gewinn. Damit kannst du dir ganz einfach ausrechnen, wie sich dein eingesetztes Kapital verzinst.
Das Schöne an dieser Rendite ist, dass du sie hebeln kannst. Du hast bestimmt schon von zweistelligen Renditen im Immobilienbereich gehört. Das ist die Renditeformel, die dafür verantwortlich ist. In diesem Artikel gehe ich noch weiter auf diesen Hebel ein.
Ein Punkt noch zur Eigenkapitalrendite: Diese kannst du, wie eben gesagt, hebeln. Das machst du in dem du mehr Fremdkapital (Schulden) aufnimmst. Bitte beachte dabei, dass ein Hebel in beide Richtungen wirken kann. Du also bei einem schlechten Investment auch deine Verluste mit dem Hebel steigern kannst. Also verwende diesen immer mit Bedacht.
4. Objektrendite
Wäre es nicht schön, eine Rendite zu haben, mit der du deine verschiedenen Investments miteinander vergleichen kannst? Zumindest ansatzweise?
Dann hast du Glück. Mit der Objektrendite ist das wirklich ansatzweise möglich.
Wie berechnet sich die Objektrendite?
Jahresnettomiete / Gesamtkapital x 100 = Objektrendite
Was sagt dir die Rendite und was bringt sie dir?
Die Rendite setzt deine Jahresnettomiete ins Verhältnis zu den Gesamtinvestitionskosten. Sprich, sie zeigt dir wieviel Geld du aus der gesamten Investition erhältst.
Da hier die Finanzierung außen vor gelassen wird, eignet sich die Objektrendite hervorragend, um deine Investments miteinander zu vergleichen.
5. Bonus: Multiplikator
Eine fünfte Rendite? Hattest du nicht nur vier gesagt?
Ja, da hast du vollkommen Recht. Ich hatte vier Renditen angekündigt. Dieser fünfte Punkt ist auch keine richtige Rendite. Aber als Bonus möchte ich ihn dir nicht vorenthalten.
Wenn du dich über Immobilien informierst, wirst du oft auf den Begriff Multiplikator stoßen. Er wird auch Vervielfältiger genannt oder als Maklerformel bezeichnet.
Wie berechnet sich der Multiplikator?
Gesamtinvestitionskosten / Jahresnettomiete = Multiplikator
Eine Beispielrechnung:
Du gibst 100.000,- EUR für eine Wohnung aus und erhältst dafür eine Jahresnettomiete von 6.500,- EUR. Dann berechnet sich der Multiplikator wie folgt:
100.000 / 6.500 = 15,38
Und was bringt dir dieser ominöse Multiplikator? Er bringt dir einen ersten Überblick über deinen Standort.
Denn der Multiplikator ist von Standort zu Standort unterschiedlich. Für den Multiplikator ist nämlich die Standortqualität und die Qualität der Immobilie selbst ausschlaggebend.
Berechne dir mal – nur so aus Spaß – den Multiplikator für eine Wohnung in München und eine in Garlstorf. Da kriegst du vollkommen unterschiedliche Werte heraus.
Weiterhin kannst du dir mit dem Multiplikator ganz leicht die Nettomietrendite ausrechnen:
100 / Multiplikator = Nettomietrendite
Somit kannst du den Multiplikator auch als Kehrwert zur Nettorendite betrachten.
Du siehst also, dass der Multiplikator eine nützliche Zahl ist.
Fazit:
Fassen wir einmal zusammen: Im Artikel hast du nun vier Immobilienrenditen kennengelernt
- Die Bruttomietrendite
- Die Nettomietrendite
- Die Eigenkapitalrendite
- Die Objektrendite
Die Bruttomietrendite wird oft in Immobilienangeboten verwendet, hat aber für dich als Investor keine große Aussagekraft.
Die Nettomietrendite musst du dir selber ausrechnen. Dafür zeigt sie dir, ob dein Investment rentabel ist. Und du kannst deinen freien Cashflow vor Steuern grob kalkulieren.
Die Eigenkapitalrendite zeigt dir, wie sich dein eingesetztes Eigenkapital verzinst. Sprich, was du für dein eingegangenes Risiko erhältst.
Die Objektrendite dient dir dazu, deine Investments miteinander vergleichen zu können. Damit du schnell siehst, was gut läuft und was weniger gut.
Als letztes haben wir den Multiplikator kennengelernt. Diesen kannst du am Anfang gut verwenden, um eine erste Einschätzung durchzuführen. Weiterhin kannst du aus dem Multiplikator ganz schnell die Nettorendite ausrechnen.
Du siehst – als Investor hast du einige Renditen, um deine Investments zu analysieren.
Welche verwendest du?
Björn
P.S. Hat dir der Artikel gefallen? Dann teile ihn doch mit deinem Netzwerk.
Noch keine Kommentare